《リビンマッチ》不動産売買契約の特徴

不動産契約とは、シンプルに言いますと法的効果を持った不動産に関しての約束です。 契約の目的を達成するために当事者が実行(履行)すべき義務(債務)と、義務(債務)が実行(履行)されないときの法的措置を取り決めることになります。 不動産の売買契約の特徴 売買契約では、売主が物件を引き渡し、買主は代金を支払うという形で当事者双方の債務が一対となります。 そもそも売買というのは、売主が財産権を買主に移転し、買主がそれに対して代金を支払う契約です。 財産権というのは簡単にいうと実在する「物」や、何かをしてよい「権利」のことです。 不動産に関しての売買の対象となる財産権は、不動産そのものの他にも、借地上の建物や、空中権、居抜き、信託受益権などさまざまな種類のものがあります。 日常的に多いのは不動産そのものの売買ですので、ここでは分かりやすく土地・建物(の所有権)の売買を前提として話を進めていきます。 売買とは、民法第555条において定められており、読んで字のごとく、「売り」と「買い」の一対の行為からなります。 売主は財産権を相手方に移転する義務(債務)を、買主は代金を支払う義務(債務)を負います。 […]

《リビンマッチ》売買物件の特定

不動産売買契約にあたって重要なことのひとつとして、売買の対象となる物件とは何か、を明確にしておく「物件の特定」があります。 物件の特定が明確に行われていないと、その物件の売買契約書自体が無効となってしまいます。詳しく解説させて頂きます。 売買物件の特定 物件の特定は、契約書を読みやすくするために、一般には契約内容が記載される本文とは分けて、契約書の冒頭や末尾に「物件目録」を設けて記載されています。 一筆の土地の一部分のみを売買するときには、契約書に図面を添付して、その範囲を図面上に朱線で特定し、「〇番〇のうち、別紙図面朱示部分〇〇㎡」と表示します。 この場合、引っ越しまでに分筆登記を完了させておいて、所有権移転登記ができるようにしておきます。 また登記上の記載は、必ずしも現在の状況を正確に反映しているとは限りません。 物件の特定にあたっては、現在の状況と登記上の記載が一致しているかを確認する必要があります。 というのも、例えば増改築などにより床面積が増えているといったような、建物の現況が登記上の表示から変わっていることがあるからです。 このような場合、本来であれば表示変更登記をしなけれ […]

《リビンマッチ》売主に関する注意点

不動産売買契約では、契約条項に先立つ前文において、誰が売主で誰が買主かを明確に定義するところから始まります。 売主は、原則的には登記上の所有者である必要があります。 売主の注意点とは 買主が登記上の所有者ではない人から所有権を移転・取得しても、実体がなく無効となってしまいます。 契約にあたって第一に注意することは、売主が登記上の所有者と一致するのか十分に確認することであり、もし一致しない場合には、そこに合理的な理由があるのかを検討する必要があります。 売主と登記上の所有者が一致しない理由には、「形式的に他人名義」になっている場合と、「実質的にも他人所有」となっている場合があります。 形式的に他人名義となっている例として、登記上の所有者が死亡して相続が行われ、現在の実質的な所有者は売主となっているのですが、相続による所有権移転の登記が済んでいない、といったことがあります。 このような場合では、遺産分割協議によって売主が正当に相続していることを確認したうえで契約を締結します。 そして不動産売買契約書の契約条項の第1条に、「本物件は、売主が、現在の登記名義人である”(故人の氏名)”より相続し […]

《リビンマッチ》土地の表示項目について

不動産売買契約書には、売買物件を特定するために、契約書の冒頭や末尾に「物件目録」が添付されています。 この物件目録における該当する土地を特定するための表示項目は、「所在・地番」「地目」「地積」です。 各項目の説明を行いますが、とくに登記上の所在を表す「地番」は、私たちが日常で使っている住所、いわゆる住居表示とはまったく異なりますので注意が必要です。 地番と住居表示については後に詳しく説明するとして、まずは地目と地積の解説から入っていきたいと思います。 土地の表示項目 地目 地目とは、土地の用途を表すもので、不動産登記法で種類が定められています。 その種類は用途別に、田、宅地、学校用地、公衆道路、公園、山林、原野、雑種地などさまざまあります。 例えば山林を開発して宅地にするなどといったような、地目が変わった際には1か月以内に地目の変更登記をすることが法律で義務付けられています。 しかし、この規定が守られないこともあり、登記上の地目と現況の地目は必ずしも一致しません。 課税上の土地の評価は地目によって異なりますが、課税評価上の地目は現況の地目によります。 このように登記上と現況の地目が異な […]

《リビンマッチ》土地の登記面積と実際の面積

本日も不動産の契約に関する情報をお伝えさせて頂います。 土地の面積って? 売買物件の土地を特定する際には、登記簿に表示されている土地の面積を確認します。 契約書の物件目録にも「地積」という土地の面積を表示する項目があり、取引する物件の土地の正確な広さを把握しておくことは重要となります。 しかし、登記簿に表示されている土地の面積は、実際の面積と必ずしも一致しないことがあります。 登記上の土地面積と、実際の面積が一致しないことの原因として、明治時代の地租改正にまでさかのぼるということは、以前にもお伝えしたと思います。 簡単に復習しますと、当時の測量を任された人々は地租課税が少なくて済むように土地を実際よりも小さめに測ったり、測量技術が未発達で山林などは見取りで測ったりしたため、登記上の面積が正確ではない、といったことがよくあるのです。 そのため、実際に測り直してみると、登記面積よりも多いことがよくあって、これを「縄延び」と言ったりします。 その後、国土調査などの公的測量や、個人的な分筆などに伴って行われた測量により、正確な面積に登記し直された土地もあります。 しかしこのような機会がない場合 […]

《リビンマッチ》抵当権について

不動産契約の際、不動産の購入資金を工面するために住宅ローンを銀行などの金融機関で組むことになりますが、貸す側としては、万が一借りたお金を返済できないといった事態に備える必要があります。 債務不履行が起こった場合、お金を貸した金融機関側の対処として、債務者の土地や建物を担保として「抵当権」を設定します。 今回は、その抵当権に関して詳しくリビンマッチからの得た知識を生かしてご紹介できればと思います。 抵当権とは? 抵当権は、担保とした不動産を、担保提供後も所有者に使い続け(使用収益)させながら、債務不履行の場合には貸金返還のためその不動産を競売などにかけて売却し、その代金から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができる権利です。 抵当権は、民法第369条により「抵当権の内容」として定められています。 債権者は担保権の有無によって分かれていて、担保権を持っている「担保権者」と、担保権を持たない「一般債権者」に区別されます。 債権者の支払いが不可能となって、破産などの法的手続きが開始された場合、担保権を持たない一般債権者はすべて平等に扱われて、債権額にもとづく按分(比例配分)によって弁済を […]

《リビンマッチ》仮差押・仮処分・差押について

不動産契約において、一方の債務不履行が起こった際には、問題解決のために両者で協議することとなります。 そこで解決できない場合には、問題は裁判所に委ねられることになります。(リビンマッチで調べました、、) その場合、決着するまで一定程度の時間がかかってしまうため、その間に債務者の財産が自由にできてしまうと、裁判結果いかんによっては債権者にとって大変な損害となりかねません。 ですから訴訟が終わるまでの間に債務者が財産を好き勝手にできないように仮差押、仮処分、差押といった制度が存在します。 今回はこの3つについてご説明したいと思います。 仮差押・仮処分・差押 ・仮差押 仮差押とは、金銭債権、または金銭債権に換えることのできる債権を強制執行するための予備的な手続きとして、債務者の財産が減少することを防ぐために行います。 後に正式な差押を予定して、現時点では仮に差し押さえるという意味で、仮差押といいます。 訴訟手続から強制執行を終えるまでには通常1年以上の期間を要しますので、手続を終えるまでに債務者が自分の財産を処分してしまう可能性が生じてしまいます。 債権者が、貸金を返済しない債務者に対し、貸 […]

《リビンマッチ》公図って何?

今日のタイトルでもある「公図」という言葉、たまに聞くのですが一体どんな意味があるのか気になったので、調べてみました。 公図とは何か 公図とは、日本中の土地の形状や地番、道路、水路などを図で表している図面です。 不動産を売買契約するにあたり、ある地番の土地がどこに位置するかを知るには、方位、土地の形状および隣接した土地との位置関係を示している、地番を記載した図面が必要となります。 この図面は一般に公図と呼ばれています。 公図は法務局が管理・公開しており、出先機関である全国の登記所やインターネットでは、登記情報提供サービスにて有料で誰でも日本中の公図を取得することができます。 公図の精度や縮尺は、作成された目的や年代によりバラバラで統一されていませんが、日本の土地のほとんどは公図に記載されています。 「公図」という言葉は不動産登記法に用語ではなく、あくまで慣用的なものです。 一般に公図と呼ばれる図面は2種類あり、狭義では「地図に準ずる図面」だけを指し、広義では「地図」と「地図に準ずる図面」の両方を総称したものとなります。 実務においてはこの2つの用語よりも、「公図」のほうが広く使われていま […]

《リビンマッチ》暴力団排除条項について

世間一般では、2011年に全国で暴力団排除条例が施行されて以来、暴力団排除、反社会的勢力の排除の動きがますます強化されています。 この流れを受けて、契約書を作る際には暴力団とかかわりのない旨を記載するケースが多くなりました。 暴力団排除条項について 契約書でよく目にする言葉として「暴力団排除条項」があります。 暴力団排除条項は略して「暴排条項」といったり、「反社会的勢力排除条項(反社条項)」とも呼ばれることもあります。 法務省の指針として、「反社会的勢力が取引先や株主となって、不当要求を行う場合の被害を防止するため、契約書や取引約款に暴力団排除条項を導入する」とあります。 要は暴力団とかかわりを持たないということを、契約の相手方へ表明し、保証するとともに、もしかかわりがあった場合には責任を負う、という内容の条項を「暴力団排除条項」といいます。 暴力団排除条項は、暴力団排除条例により契約書に記載することが「努力義務」とされています。 しかし「努力義務」ではあるものの、契約書には必ず入れておくようにしましょう。 暴力団のように脅しや詐欺、反社会的行為によって経済的利益追求を行う集団や個人を […]

《リビンマッチ》契約の解除とは

売買契約を締結したのち、双方のどちらかの都合や諸事情により、契約を解除したくなった場合どうなるのでしょうか。 普段からリビンマッチサイト始め不動産関連サイトをあれこれ見ている内に疑問に思い、今回は契約の解除について調べてみました。 契約の解除とは 契約の解除とは、両当事者の合意により成立した契約関係を、当事者のどちらかが一方的に解消させることです。 契約解除の意思表示は書面でも口頭でも構いませんが、一度行った意思表示は翻すことはできません。 これは民法第540条の「解除権の行使」によって定められています。 契約にもとづく債務(義務)の履行、つまり「契約の義務を果たすこと」が、不可能になったわけではなく「やろうと思えばできるにも関わらず」履行されないというケースがあります。 その場合民法においては、まず期間を区切って債務を履行せよと催促(催告)することを要請し、その期間を過ぎても履行されないとき初めて解除できる、という二段階の手順を踏みます。 「催告」とは、すべきことをしない相手に対し、実行を催促することです。 催告は、期限を明確にしておかないと、相手方の債務不履行の事実を確定することが […]