「リビンマッチの不動産契約解説」の記事一覧(2 / 3ページ目)

土地の登記面積と実際の面積

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「土地の登記面積と実際の面積」です。 土地の面積って? 売買物件の土地を特定する際には、登記簿に表示されている土地の面積を確認します。 契約書の物件目録にも「地積」という土地の面積を表示する項目があり、取引する物件の土地の正確な広さを把握しておくことは重要となります。 しかし、登記簿に表示されている土地の面積は、実際の面積と必ずしも一致しないことがあります。 登記上の土地面積と、実際の面積が一致しないことの原因として、明治時代の地租改正にまでさかのぼるということは、以前にもお伝えしたと思います。 簡単に復習しますと、当時の測量を任された人々は地租課税が少なくて済むように土地を実際よりも小さめに測ったり、測量技術が未発達で山林などは見取りで測ったりしたため、登記上の面積が正確ではない、といったことがよくあるのです。 そのため、実際に測り直してみると、登記面積よりも多いことがよくあって、これを「縄延び」と言ったりします。 その後、国土調査などの公的測量や、個人的な分筆などに伴って行われた測量により、正確な面積に登記し直された土地もあります。 しか […]

契約ガイド:仮登記

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:仮登記」です。 仮登記とは、あとでなされる本登記のために、あらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。不動産の売買では、多くの場合、契約時に代金を支払わずに、手付金を授受するにとどめ、後日、代金支払いおよび引渡し・所有権移転登記を行います。 この場合、契約締結から引渡し・登記との間に時間的間隔があるため、買主の地位が不安定になります。たとえば、売主Aが買主Bと売買契約を結んだ あとで、その不動産を別のCに売渡し、Cが先に所有権移転登記をすると、最初の買主Bは、その不動産を取得できなくなってしまいます。   仮登記の役割とは このような事態を防止して買主Bの権利を保全するために、売買契約書例の特約条項のように、買主 Bは、買い受ける不動産に所有権移転の仮登記をすることがあります。 契約締結時にBが所有権移転の仮登記をしておけば、代金支払い前にCに所有権移転登記がなされても、すでにある仮登記にもとづく本登記を行えば、 登記の順位はCに優先して、Bは所有権取得を主張できます。Bの仮登記が本登記になると、Bの所有権登記 […]

契約ガイド:登記の先後優劣の判定

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:登記の先後優劣の判定」です。 権利変動の優劣は、実際に行われた時間的順番ではなく、登記された順番により決まりま す。ですから、権利変動に関する甲区・乙区の登記では、その順番が重要です。 同じ区での権利の優劣を判定するためには、順位番号を利用します。登記された順番に順位番号を付けるので、若い順位番号の登記が、時間的に前となります。例をあげて説明しましょう。 ・順位4番:所有権移転登記・・・所有者 A ・順位5番:所有権移転仮登記・・権利者B ・順位6番:差押登記 ・順位7番:所有権移転登記・・・所有者C 順位7番の所有権移転登記より、5番の所有権移転仮登記や6番の差押登記のほうが早いので、仮登記が本登記になったり、差押にもとづいて売却されると、これらの登記に後れる所有権移転登記にもとづく所有者Cは、その所有権を失います。 受付番号による判定 先後優劣の判定は、実際はそう簡単ではありません。 なぜなら、別の区である甲区の権利と乙区の権利をクロスさせながら、その優劣を判定しなければならないからです。 この場合には、同一区内での相対的な […]

契約ガイド:建物の滅失登記

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:建物の滅失登記」です。 「リビンマッチ」の活用される方の中には頻繁に不動産取引を行っている方、土地活用としてマンションや施設の運営等を行っていらっしゃる方もいらっしゃるかもしれません。今回の記事では土地活用を行っていらっしゃる方に必須となる知識です。 マンション経営、施設の運営をやめ、他の目的での運用を考えた場合どのような手続きをすべきかについてお話いたします。施設の運用目的を変えた場合、運用を停止することを考えた場合には登記簿についても変更する必要があります。建物の建築の際に作成した登記簿を停止する手続きについて覚えていきましょう。 建物の滅失登記とは 滅失登記は、現在ある登記簿を除却するための登記です。表題登記を出生届にたとえれば、滅失登記は死亡届といえます。建物を取り壊すことにより現実の存在はなくなりますが、それと連動して、 自動的に登記上の存在がなくなるわけではありません。取り壊した建物を登記 上からなくすためには、滅失登記をする必要があります。 滅失登記をすると、登記簿表題部の記録事項をすべて抹消して閉鎖します。閉鎖さ […]

契約ガイド:マンションの敷地に関する権利

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:マンションの敷地に関する権利」です。 マンション売買に関する契約を考えた場合に知っていただきたいのが「敷地権」という権利です。敷地権はマンションの敷地に関する権利です。 マンションの敷地は、各区分所有者が共同して権利を持ちます。マンションの権利構成は、下記のように建物専有部分の所有権および敷地所有権の共有(賃借権等の場合は準共有)持分から構成されています。注意いただきたいポイントとしては、両者の権利は一体化されていることです。つまり分離して処分することはできません。 マンションの権利 = 建物専有部分の所有権 + 敷地所有権の共有持分 敷地権 この専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。 「一棟の建物の表示」に続いて、「敷地権の目的である土地の表示」の欄があり、土地の符号、所在および地番、地目、地積、登記の日付を表示します。土地の符号は、マンションの敷地が数筆から構成されている場合に、筆ごとに付ける番号です。 「専有部分の建物の表示」に続いて、「敷地権の表示」の欄があります。敷地権の種類は、土地を借り […]

契約ガイド:マンション登記簿

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:マンション登記簿」です。 マンション登記簿の構成 マンション(区分建物)登記簿の表題部は、通常の建物と様式が違います。マンションは、専有部分とそれに対応する敷地権を別々に処分できず、つねに一体として扱うのが原則だからです。 戸建住宅は、土地と建物ふたつの登記簿がありますが、区分建物は、一体化 した敷地を取り込んだ建物登記簿だけです。 区分建物は、1棟の建物の中に多くの個別専有部分があるため、登記簿も「全体」と「個別」の2部分から構成されます。全体である「一棟の建物」は、建 物全体(一棟の建物の表示)と建物が建っている敷地(敷地権の目的となる土地) を表示します。個別である「専有部分の建物」は、専有部分とそれに対応する 敷地権を表示します。   全体建物 最初に、一棟の建物の中に存在するすべての専有部分の家屋番号を一覧表示します。次に「一棟の建物の表示」が続きます。 「一棟の建物の表示」は、建物全体の表示です。一棟の建物は、各専有部分全体建物を包含する建物全体ですから、家屋番号はなく、種類の表示もありません。したがって、 […]

契約ガイド:建物登記簿

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:建物登記簿」です。 マンションのような区分建物と通常の建物では、表題部の様式が違います。ここでは、通常の建物について説明します。建物登記簿の表題部について解説します。 表題部の記載内容 不動産番号は、不動産を特定するための番号で不動産1個ごとに付けられます。2段目の所在図番号の欄は、建物所在図の番号を表示します。現時点で建物所在図はほとんど作成されていないので、通常は、「余白」の表示がなされます。 その下に、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などの欄があります。また、 附属建物を記録する欄が別に設けられています。   所在 土地の場合は「××○丁目」までですが、建物の場合は、地番までを所在として、「××○丁目○○番地○」とします。 |2筆以上の土地にまたがって建築されている場合は、建物1階部分の面積が もっとも多い土地の地番を最初に表示します。附属建物がある場合は、主である建物が建っている土地(附属建物がある場合)の地番を、最初 に表示します。   家屋番号 家屋番号は建物を特定するための番号であり、土地の地 […]

契約ガイド:土地登記簿の表題部

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:土地登記簿の表題部」です。 土地登記簿の表題部 土地登記簿の表題部は、大きくふたつにわかれます。ひとつは、「所在」 までの上の部分、もうひとつは、その下に続く、地番・地目・地積を表示する部分です。 登記簿の右上には不動産番号が記載されます。不動産番号は不動産を特定するための番号で、不動産1個ごとに付けられます。不動産番号の隣は「調製」の欄となります。「調整」の欄には、従前様式の登記簿をコンピュータ様式へ移記した年月日を記録します。最初からコンピュー タ様式で作成されているときは、「余白」と表示します。 一つ下、2段目の左部には「地図番号」を記載されます。該当の土地に関して「地図」 が整備されている場合、その地図の番号を記録します。地図の代表的なものとしては、国土調査による地籍図があります。 地図番号の右側は「筆界特定」の欄があります。その土地について筆界特定の申出がなされ、筆界が特定された場合に、その旨を記録します。 その下部には、所在・地番・地目・地積を記録する欄があり、地番には(1)、地目には(2)、地積には(3)の数字を付 […]

契約ガイド:登記簿の構成

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:登記簿の構成」です。 登記簿は、登記所に保管されている公簿とことをいいます。不動産の情報については。不動産登記簿謄本(登記事項証明書)にて確認することが可能です。今回は不動産取引に必須となる登記簿の構成についてご案内いたします。 表題部と権利部 登記簿は、大きく表題部と権利部に分かれます。最初に表題部があり、権利部がそれに続きます。 権利部はさらに甲区、乙区に分かれ、全体で3つの部分から構成されています。 表題部は、表示に関する登記を記録し、不動産の物的状況を示します。土地については、所在・地番・地目・地積等を、建物については、所在・家屋番号・種類・構造・床面積等を記録しています。 権利部は、権利に関する登記を記録し、権利の状況を示します。甲区には、所有権に関する事項、すなわち所有権保存登記、所有権移転登記およびその仮 登記、処分の制限等に関する登記等を記録します。こ区には、所有権以外の権 利、すなわち抵当権・根抵当権、地役権および賃借権等の設定・移転および抹消等の登記を記録します。 表示と権利に関する登記 表題部に行う登記を表 […]

契約ガイド:契約書のチェック

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:契約書のチェック」です。 契約書のチェック!注意点は 多くの人は契約書を作成する機会は少ないかもしれません。その代わりに、契約書を読む機会の多くは契約を結ぶとき、相手側が作成した契約書案を検討することがあるでしょう。 契約を結んだあとで問題が発生して、契約書を見直すこともありますが、その時点では契約内容を変更はできません。契約書のチェックは契約を締結したあとに問題の内容不足なく行っていくことが必要です。 契約書のチェックでもっとも重要なのは、逆説的ですが、 不足を見抜くこと、書かれていないことを読み取ることです。言い換えれば、記載すべき必要事項が抜けていないかを見抜くことです。概して相手方は、自分に都合の悪い事項を契約書から外そうとします。 そのためには、本文を1行ずつ細かく読むよりも、条文の見出しにざっと目を通して全体を把握します。そうすることにより、何が足りないかに気づくことができます。 用語の使い方を正しく把握 契約書は法的文書であり、契約書中の用語は法的に厳密に使われるべきです。ところが、実際には用語の使い方に無頓着なケ […]

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