「リビンマッチと学ぶ不動産契約」の記事一覧

「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「土地の表示項目について」です。 不動産売買契約書には、売買物件を特定するために、契約書の冒頭や末尾に「物件目録」が添付されています。 この物件目録における該当する土地を特定するための表示項目は、「所在・地番」「地目」「地積」です。 各項目の説明を行いますが、とくに登記上の所在を表す「地番」は、私たちが日常で使っている住所、いわゆる住居表示とはまったく異なりますので注意が必要です。 地番と住居表示については後に詳しく説明するとして、まずは地目と地積の解説から入っていきたいと思います。 土地の表示項目についてリビンマッチが解説 地目 地目とは、土地の用途を表すもので、不動産登記法で種類が定められています。 その種類は用途別に、田、宅地、学校用地、公衆道路、公園、山林、原野、雑種地などさまざまあります。 例えば山林を開発して宅地にするなどといったような、地目が変わった際には1か月以内に地目の変更登記をすることが法律で義務付けられています。 しかし、この規定が守られないこともあり、登記上の地目と現況の地目は必ずしも一致しません。 課税上の土地の評価 […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「抵当権について」です。 不動産契約の際、不動産の購入資金を工面するために住宅ローンを銀行などの金融機関で組むことになりますが、貸す側としては、万が一借りたお金を返済できないといった事態に備える必要があります。 債務不履行が起こった場合、お金を貸した金融機関側の対処として、債務者の土地や建物を担保として「抵当権」を設定します。 リビンマッチが解説する抵当権とは？ 抵当権は、担保とした不動産を、担保提供後も所有者に使い続け（使用収益）させながら、債務不履行の場合には貸金返還のためその不動産を競売などにかけて売却し、その代金から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができる権利です。 抵当権は、民法第369条により「抵当権の内容」として定められています。 債権者は担保権の有無によって分かれていて、担保権を持っている「担保権者」と、担保権を持たない「一般債権者」に区別されます。 債権者の支払いが不可能となって、破産などの法的手続きが開始された場合、担保権を持たない一般債権者はすべて平等に扱われて、債権額にもとづく按分（比例配分）によって弁済を受け […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「仮差押・仮処分・差押について」です。 不動産契約において、一方の債務不履行が起こった際には、問題解決のために両者で協議することとなります。 そこで解決できない場合には、問題は裁判所に委ねられることになります。（リビンマッチで調べました、、） その場合、決着するまで一定程度の時間がかかってしまうため、その間に債務者の財産が自由にできてしまうと、裁判結果いかんによっては債権者にとって大変な損害となりかねません。 ですから訴訟が終わるまでの間に債務者が財産を好き勝手にできないように仮差押、仮処分、差押といった制度が存在します。   仮差押・仮処分・差押 ・仮差押 仮差押とは、金銭債権、または金銭債権に換えることのできる債権を強制執行するための予備的な手続きとして、債務者の財産が減少することを防ぐために行います。 後に正式な差押を予定して、現時点では仮に差し押さえるという意味で、仮差押といいます。 訴訟手続から強制執行を終えるまでには通常1年以上の期間を要しますので、手続を終えるまでに債務者が自分の財産を処分してしまう可能性が生じてしまい […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「公図って何？」です。 公図とは何か　リビンマッチが解説します 公図とは、日本中の土地の形状や地番、道路、水路などを図で表している図面です。 不動産を売買契約するにあたり、ある地番の土地がどこに位置するかを知るには、方位、土地の形状および隣接した土地との位置関係を示している、地番を記載した図面が必要となります。 この図面は一般に公図と呼ばれています。 公図は法務局が管理・公開しており、出先機関である全国の登記所やインターネットでは、登記情報提供サービスにて有料で誰でも日本中の公図を取得することができます。 公図の精度や縮尺は、作成された目的や年代によりバラバラで統一されていませんが、日本の土地のほとんどは公図に記載されています。 「公図」という言葉は不動産登記法に用語ではなく、あくまで慣用的なものです。 一般に公図と呼ばれる図面は2種類あり、狭義では「地図に準ずる図面」だけを指し、広義では「地図」と「地図に準ずる図面」の両方を総称したものとなります。 実務においてはこの2つの用語よりも、「公図」のほうが広く使われています。 なぜそれら2つでは […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「暴力団排除条項について」です。 世間一般では、2011年に全国で暴力団排除条例が施行されて以来、暴力団排除、反社会的勢力の排除の動きがますます強化されています。 この流れを受けて、契約書を作る際には暴力団とかかわりのない旨を記載するケースが多くなりました。 暴力団排除条項について 契約書でよく目にする言葉として「暴力団排除条項」があります。 暴力団排除条項は略して「暴排条項」といったり、「反社会的勢力排除条項（反社条項）」とも呼ばれることもあります。 法務省の指針として、「反社会的勢力が取引先や株主となって、不当要求を行う場合の被害を防止するため、契約書や取引約款に暴力団排除条項を導入する」とあります。 要は暴力団とかかわりを持たないということを、契約の相手方へ表明し、保証するとともに、もしかかわりがあった場合には責任を負う、という内容の条項を「暴力団排除条項」といいます。 暴力団排除条項は、暴力団排除条例により契約書に記載することが「努力義務」とされています。 しかし「努力義務」ではあるものの、契約書には必ず入れておくようにしましょう。 […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約の解除とは」です。 売買契約を締結したのち、双方のどちらかの都合や諸事情により、契約を解除したくなった場合どうなるのでしょうか。 普段からリビンマッチサイト始め不動産関連サイトをあれこれ見ている内に疑問に思い、契約の解除について調べてみました。 契約の解除についてリビンマッチが解説 契約の解除とは、両当事者の合意により成立した契約関係を、当事者のどちらかが一方的に解消させることです。 契約解除の意思表示は書面でも口頭でも構いませんが、一度行った意思表示は翻すことはできません。 これは民法第540条の「解除権の行使」によって定められています。 契約にもとづく債務（義務）の履行、つまり「契約の義務を果たすこと」が、不可能になったわけではなく「やろうと思えばできるにも関わらず」履行されないというケースがあります。 その場合民法においては、まず期間を区切って債務を履行せよと催促（催告）することを要請し、その期間を過ぎても履行されないとき初めて解除できる、という二段階の手順を踏みます。 「催告」とは、すべきことをしない相手に対し、実行を催促するこ […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド：契約解除の効果」です。 契約解除の効果とは 契約の解除は、いったん有効に成立した契約関係を解消することです。契約解除の結果、次のようになります。 ・契約関係は、成立時にさかのぼってなかったものとされる ・契約解除時点で履行されていない債務は、履行する必要がなくなる ・すでに履行された債務により生じたものは、元に戻される 原状回復義務 契約解除により、契約にもとづく債権債務関係は、もともとなかったことになります。よって、すでに履行されたものは元の状態に戻し、受け取ったものは返す必要があります。これを、原状回復義務といます。 原状回復義務という言葉は、賃貸借契約の終了により、賃借人が借りた物件を元の状態に戻して返す場合にも使われ、不動産業界ではそちらの用法のほうが一般的かもしれません。 解除と解約 契約の解除について、厳密にいうと、「解除」と「解約」のふたつの用語を使い分けることがあります。 解除・・・契約の効力を、将来に向かってだけでなく、過去の契約締結時にさかのぼって失わせること 解約・・・契約の効力を、将来に向かってのみ失わせ […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」 前回に引き続き、用語解説を行っていきます。用語は法律上のルールを定義するものとなりますので正しく理解することが大切です。ぜひご参考にどうぞ！   直ちに、遅滞なく、速やかに 3つの言葉は、行動を促すときに、「すぐに」という意味で使われますが、ニュアンスが異なります。 「直ちに」は、「有無を言わさず、今すぐに」という、強い言葉です。「遅滞なく」は、「遅れなければよい」という感じで、合理的な理由があれば遅れてもかまわないという、弱い言葉です。 「速やかに」は、一般には両者の中間とされますが、実際は、他のふたつの言葉とは違う文脈で使うことが多く、3つの言葉を同じ次元で考えないほうがよいでしょう。 つまり、「直ちに」と「遅滞なく」は、ある行為を促すための言葉で、実行しないとペナルティを課す場合に多く使います。それに対し、「速やかに」は、「速やかに~~すべし」という、訓示的な意味合いの言葉で、ペナルティとは別の文脈で使われることが多いようです。   「できる」と「しなければならない」 法律の条文や契約書を読むときは、文末の言葉に注意しま […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回より不動産でよく使われる用語についてまとめてみました。 日常語として使う場合と、法律用語として使う場合では、言葉の意味が異なることものがあります。それを知らずに日常語の感覚でいると、思わぬ間違いを起こしかねません。ここでは、法律や契約書を読むにあたって知っておくべき 法律用語を説明します   以下・未満、以上・超える 「以下」と「未満」は、いずれもその言葉の 前の数字より少ないことを意味します。「以 下」は、その数字を含んで少ないこと、「未満」は、その数字を含まずに少ないことです。 たとえば100m以下といえば、100mが入りますが、100m未満といえば、100 mは入らず、99.9999………mまでです。 「以上」と「超える」も、同様です。   及び・並びに 「及び」と「並びに」は、いずれも英語の “and”にあたりますが、法律の文章では、厳密に使い分けられます。「および」・「ならびに」についても同様です。 基本的には「及び」を使い、単純に言葉をつなぐときは、「A及びB」とし ます。3つ […]

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「不動産とは」です。 そもそも不動産 とは、何なのでしょうか。民法は、不動産を次のように定義しています。 (不動産および動産) 民法第86条 土地およびその定着物は、不動産とする。 (第2項以下省略) 第1項は、土地が不動産であることを明らかにし、同時に土地の定着物も不 動産とします。定着とは、「ある物・場所などにしっかりついて離れないこと」であり、土地に定着する物には、建物、樹木、庭石、擁壁、石垣などがあります。 樹木や庭石などは、それらが定着している土地に含まれる、つまり土地の一部となることによって、不動産の範疇に入ります。 定着物は、原則的に土地の所有権に服しますが、例外がふたつあります。 第一の、そして重要な例外は建物です。建物は、基礎により土地にしっかりついているので、定着物にあたります。 私たちは、土地とその地上にある建物は、別個の不動産であることを当然と考えます。しかし実のところ、そのような考え方は、世界的に見れば特殊であり、建物を土地から切り離して別個の不動産とすることは、日本特有の制度といえます。 もうひとつの例外は、山にあ […]

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