《リビンマッチ》契約ガイド:仮登記

メモ

仮登記とは、あとでなされる本登記のために、あらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。不動産の売買では、多くの場合、契約時に代金を支払わずに、手付金を授受するにとどめ、後日、代金支払いおよび引渡し・所有権移転登記を行います。 この場合、契約締結から引渡し・登記との間に時間的間隔があるため、買主の地位が不安定になります。たとえば、売主Aが買主Bと売買契約を結んだ あとで、その不動産を別のCに売渡し、Cが先に所有権移転登記をすると、最初の買主Bは、その不動産を取得できなくなってしまいます。   仮登記の役割とは このような事態を防止して買主Bの権利を保全するために、売買契約書例の特約条項のように、買主 Bは、買い受ける不動産に所有権移転の仮登記をすることがあります。 契約締結時にBが所有権移転の仮登記をしておけば、代金支払い前にCに所有権移転登記がなされても、すでにある仮登記にもとづく本登記を行えば、 登記の順位はCに優先して、Bは所有権取得を主張できます。Bの仮登記が本登記になると、Bの所有権登記とCの所有権登記は両立しないので、順位の後れるCの所有権登記は、職権で抹消 […]

《リビンマッチ》契約ガイド:登記の先後優劣の判定

先生

権利変動の優劣は、実際に行われた時間的順番ではなく、登記された順番により決まりま す。ですから、権利変動に関する甲区・乙区の登記では、その順番が重要です。 同じ区での権利の優劣を判定するためには、順位番号を利用します。登記された順番に順位番号を付けるので、若い順位番号の登記が、時間的に前となります。例をあげて説明しましょう。 ・順位4番:所有権移転登記・・・所有者 A ・順位5番:所有権移転仮登記・・権利者B ・順位6番:差押登記 ・順位7番:所有権移転登記・・・所有者C 順位7番の所有権移転登記より、5番の所有権移転仮登記や6番の差押登記のほうが早いので、仮登記が本登記になったり、差押にもとづいて売却されると、これらの登記に後れる所有権移転登記にもとづく所有者Cは、その所有権を失います。 受付番号による判定 先後優劣の判定は、実際はそう簡単ではありません。 なぜなら、別の区である甲区の権利と乙区の権利をクロスさせながら、その優劣を判定しなければならないからです。 この場合には、同一区内での相対的な順位を示すだけの順位番号は、役に立ちません。甲区・乙区を通じて絶対的な基準となるもの、す […]

《リビンマッチ》契約ガイド:建物の滅失登記

解体現場

「リビンマッチ」の活用される方の中には頻繁に不動産取引を行っている方、土地活用としてマンションや施設の運営等を行っていらっしゃる方もいらっしゃるかもしれません。今回の記事では土地活用を行っていらっしゃる方に必須となる知識です。 マンション経営、施設の運営をやめ、他の目的での運用を考えた場合どのような手続きをすべきかについてお話いたします。施設の運用目的を変えた場合、運用を停止することを考えた場合には登記簿についても変更する必要があります。建物の建築の際に作成した登記簿を停止する手続きについて覚えていきましょう。 建物の滅失登記とは 滅失登記は、現在ある登記簿を除却するための登記です。表題登記を出生届にたとえれば、滅失登記は死亡届といえます。建物を取り壊すことにより現実の存在はなくなりますが、それと連動して、 自動的に登記上の存在がなくなるわけではありません。取り壊した建物を登記 上からなくすためには、滅失登記をする必要があります。 滅失登記をすると、登記簿表題部の記録事項をすべて抹消して閉鎖します。閉鎖された登記簿を、閉鎖登記簿といいます。 建物を取り壊したときは、1か月以内に滅失登記 […]

《リビンマッチ》契約ガイド:マンションの敷地に関する権利

マンション

マンション売買に関する契約を考えた場合に知っていただきたいのが「敷地権」という権利です。敷地権はマンションの敷地に関する権利です。 マンションの敷地は、各区分所有者が共同して権利を持ちます。マンションの権利構成は、下記のように建物専有部分の所有権および敷地所有権の共有(賃借権等の場合は準共有)持分から構成されています。注意いただきたいポイントとしては、両者の権利は一体化されていることです。つまり分離して処分することはできません。 マンションの権利 = 建物専有部分の所有権 + 敷地所有権の共有持分 この専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。 「一棟の建物の表示」に続いて、「敷地権の目的である土地の表示」の欄があり、土地の符号、所在および地番、地目、地積、登記の日付を表示します。土地の符号は、マンションの敷地が数筆から構成されている場合に、筆ごとに付ける番号です。 「専有部分の建物の表示」に続いて、「敷地権の表示」の欄があります。敷地権の種類は、土地を借りてマンションを建てているときは、賃借権か地上権の区別を、区分建物所有者が土地を所有(共有)している通常の […]

《リビンマッチ》契約ガイド:マンション登記簿

集合住宅

マンション登記簿の構成 マンション(区分建物)登記簿の表題部は、通常の建物と様式が違います。マンションは、専有部分とそれに対応する敷地権を別々に処分できず、つねに一体として扱うのが原則だからです。 戸建住宅は、土地と建物ふたつの登記簿がありますが、区分建物は、一体化 した敷地を取り込んだ建物登記簿だけです。 区分建物は、1棟の建物の中に多くの個別専有部分があるため、登記簿も「全体」と「個別」の2部分から構成されます。全体である「一棟の建物」は、建 物全体(一棟の建物の表示)と建物が建っている敷地(敷地権の目的となる土地) を表示します。個別である「専有部分の建物」は、専有部分とそれに対応する 敷地権を表示します。 全体建物 最初に、一棟の建物の中に存在するすべての専有部分の家屋番号を一覧表示します。次に「一棟の建物の表示」が続きます。 「一棟の建物の表示」は、建物全体の表示です。一棟の建物は、各専有部分全体建物を包含する建物全体ですから、家屋番号はなく、種類の表示もありません。したがって、次の項目のみを記録します。 1、 所在 通常の建物と同じで、敷地の地番を記録します。 2、建物の名 […]