《Mr.リビンマッチが解説する》不動産売買契約の特徴

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「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「不動産売買契約の特徴」です。 不動産契約とは、シンプルに言いますと法的効果を持った不動産に関しての約束です。 契約の目的を達成するために当事者が実行(履行)すべき義務(債務)と、義務(債務)が実行(履行)されないときの法的措置を取り決めることになります。 不動産の売買契約の特徴 売買契約では、売主が物件を引き渡し、買主は代金を支払うという形で当事者双方の債務が一対となります。 そもそも売買というのは、売主が財産権を買主に移転し、買主がそれに対して代金を支払う契約です。 財産権というのは簡単にいうと実在する「物」や、何かをしてよい「権利」のことです。 不動産に関しての売買の対象となる財産権は、不動産そのものの他にも、借地上の建物や、空中権、居抜き、信託受益権などさまざまな種類のものがあります。 日常的に多いのは不動産そのものの売買ですので、ここでは分かりやすく土地・建物(の所有権)の売買を前提として話を進めていきます。 売買とは、民法第555条において定められており、読んで字のご […]

《Mr.リビンマッチが解説する》売買物件の特定

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「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「売買物件の特定」です。 不動産売買契約にあたって重要なことのひとつとして、売買の対象となる物件とは何か、を明確にしておく「物件の特定」があります。 物件の特定が明確に行われていないと、その物件の売買契約書自体が無効となってしまいます。詳しく解説させて頂きます。 売買物件の特定 物件の特定は、契約書を読みやすくするために、一般には契約内容が記載される本文とは分けて、契約書の冒頭や末尾に「物件目録」を設けて記載されています。 一筆の土地の一部分のみを売買するときには、契約書に図面を添付して、その範囲を図面上に朱線で特定し、「〇番〇のうち、別紙図面朱示部分〇〇㎡」と表示します。 この場合、引っ越しまでに分筆登記を完了させておいて、所有権移転登記ができるようにしておきます。 また登記上の記載は、必ずしも現在の状況を正確に反映しているとは限りません。 物件の特定にあたっては、現在の状況と登記上の記載が一致しているかを確認する必要があります。 というのも、例えば増改築などにより床面積が増え […]

《Mr.リビンマッチが解説する》売主に関する注意点

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「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「売主に関する注意点」です。 不動産売買契約では、契約条項に先立つ前文において、誰が売主で誰が買主かを明確に定義するところから始まります。 売主は、原則的には登記上の所有者である必要があります。 売主の注意点とは 買主が登記上の所有者ではない人から所有権を移転・取得しても、実体がなく無効となってしまいます。 契約にあたって第一に注意することは、売主が登記上の所有者と一致するのか十分に確認することであり、もし一致しない場合には、そこに合理的な理由があるのかを検討する必要があります。 売主と登記上の所有者が一致しない理由には、「形式的に他人名義」になっている場合と、「実質的にも他人所有」となっている場合があります。 形式的に他人名義となっている例として、登記上の所有者が死亡して相続が行われ、現在の実質的な所有者は売主となっているのですが、相続による所有権移転の登記が済んでいない、といったことがあります。 このような場合では、遺産分割協議によって売主が正当に相続していることを確認したう […]

《Mr.リビンマッチが解説する》土地の表示項目について

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「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「土地の表示項目について」です。 不動産売買契約書には、売買物件を特定するために、契約書の冒頭や末尾に「物件目録」が添付されています。 この物件目録における該当する土地を特定するための表示項目は、「所在・地番」「地目」「地積」です。 各項目の説明を行いますが、とくに登記上の所在を表す「地番」は、私たちが日常で使っている住所、いわゆる住居表示とはまったく異なりますので注意が必要です。 地番と住居表示については後に詳しく説明するとして、まずは地目と地積の解説から入っていきたいと思います。 土地の表示項目 地目 地目とは、土地の用途を表すもので、不動産登記法で種類が定められています。 その種類は用途別に、田、宅地、学校用地、公衆道路、公園、山林、原野、雑種地などさまざまあります。 例えば山林を開発して宅地にするなどといったような、地目が変わった際には1か月以内に地目の変更登記をすることが法律で義務付けられています。 しかし、この規定が守られないこともあり、登記上の地目と現況の地目は必ず […]

《Mr.リビンマッチが解説する》土地の登記面積と実際の面積

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「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「土地の登記面積と実際の面積」です。 土地の面積って? 売買物件の土地を特定する際には、登記簿に表示されている土地の面積を確認します。 契約書の物件目録にも「地積」という土地の面積を表示する項目があり、取引する物件の土地の正確な広さを把握しておくことは重要となります。 しかし、登記簿に表示されている土地の面積は、実際の面積と必ずしも一致しないことがあります。 登記上の土地面積と、実際の面積が一致しないことの原因として、明治時代の地租改正にまでさかのぼるということは、以前にもお伝えしたと思います。 簡単に復習しますと、当時の測量を任された人々は地租課税が少なくて済むように土地を実際よりも小さめに測ったり、測量技術が未発達で山林などは見取りで測ったりしたため、登記上の面積が正確ではない、といったことがよくあるのです。 そのため、実際に測り直してみると、登記面積よりも多いことがよくあって、これを「縄延び」と言ったりします。 その後、国土調査などの公的測量や、個人的な分筆などに伴って行わ […]