「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「契約ガイド:仮登記」です。

仮登記とは、あとでなされる本登記のために、あらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。不動産の売買では、多くの場合、契約時に代金を支払わずに、手付金を授受するにとどめ、後日、代金支払いおよび引渡し・所有権移転登記を行います。
この場合、契約締結から引渡し・登記との間に時間的間隔があるため、買主の地位が不安定になります。たとえば、売主Aが買主Bと売買契約を結んだ あとで、その不動産を別のCに売渡し、Cが先に所有権移転登記をすると、最初の買主Bは、その不動産を取得できなくなってしまいます。

 

仮登記の役割とは

このような事態を防止して買主Bの権利を保全するために、売買契約書例の特約条項のように、買主 Bは、買い受ける不動産に所有権移転の仮登記をすることがあります。
契約締結時にBが所有権移転の仮登記をしておけば、代金支払い前にCに所有権移転登記がなされても、すでにある仮登記にもとづく本登記を行えば、 登記の順位はCに優先して、Bは所有権取得を主張できます。Bの仮登記が本登記になると、Bの所有権登記とCの所有権登記は両立しないので、順位の後れるCの所有権登記は、職権で抹消されるのです。

逆にいえば、不動産を取得しても、その不動産に所有権移転仮登記がある場合は、仮登記を本登記されると対抗できずに所有権を失います。ですから、所有権移転仮登記がある不動産を取得することは、大変危険です。

 

農地の売買と仮登記

仮登記は、農地の売買のように、一定の条件を満たしてはじめて有効となる契約にも利用されています。農地(市街化区域内の転用目的を除く)の売買は、都道府県知事等の許可を受けないと所有権移転ができません。
この場合、許可が得られたときに売買の効力が生ずるという条件付の契約を結んで、停止条件付所有権移転仮登記をします。停止条件とは、ある事柄が起こるまでは契約の効力を停止しておく条件で、ここでは農地法の許可がそれにあたります。

 

仮登記の記録方法

仮登記を登記簿に記録するにあたっては、通常の登記と違って2段構えの形をとります。
仮登記の内容を記載した欄の下に、「余白」と書かれたスペースがあり、それを区切る線が、左の順位番号の欄まで突き抜けていません。通常の登記では 順位番号の欄まで線が伸びて、はっきりと区切られていますが、この登記は、いちおう区切られてはいるけれど、完全に区切られていないことに注意してください。
なぜなら、仮登記はいずれ本登記されることを予定したものなので、本登記のためのスペースをあらかじめ空けておき、本登記とあわせて1個の登記と考えるからです。

 

仮登記の本登記にするには

仮登記を本登記する際に、登記上の利害関係を持つ第三者がいるときは、その者の承諾を得なければなりません。
代表例は、仮登記のあとに所有権移転登記をした者ですが、自分の権利がなくなってしまうので、本登記を承諾することはあまり考えられません。この場合は、所有権移転の本登記承諾を請求する裁判を起こし、確定判決を得て承諾に代えることができます。
仮登記を本登記すると、仮登記に後れる所有権移転登記や抵当権設定登記は、 職権で抹消されます。