「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「公図って何?」です。

公図とは何か

公図とは、日本中の土地の形状や地番、道路、水路などを図で表している図面です。
不動産を売買契約するにあたり、ある地番の土地がどこに位置するかを知るには、方位、土地の形状および隣接した土地との位置関係を示している、地番を記載した図面が必要となります。

この図面は一般に公図と呼ばれています。
公図は法務局が管理・公開しており、出先機関である全国の登記所やインターネットでは、登記情報提供サービスにて有料で誰でも日本中の公図を取得することができます。
公図の精度や縮尺は、作成された目的や年代によりバラバラで統一されていませんが、日本の土地のほとんどは公図に記載されています。

「公図」という言葉は不動産登記法に用語ではなく、あくまで慣用的なものです。
一般に公図と呼ばれる図面は2種類あり、狭義では「地図に準ずる図面」だけを指し、広義では「地図」と「地図に準ずる図面」の両方を総称したものとなります。

実務においてはこの2つの用語よりも、「公図」のほうが広く使われています。
なぜそれら2つではなく公図という言葉が使われているのか、そして狭義と広義の二通りの意味があるのかについては、公図の来歴を知る必要があります。

公図の多くは、明治時代の地租改正の際に作成された図面にさかのぼります。
当時の測量技術がまだ未熟だったことや、山林や原野などは実際に測量せずに見取りで済ませていたため、結果として現地を正確に表していないものがほとんどです。

公図は、字(あざ)ごとに作られたので字限図(あざぎりず)と呼んだり、かつて土地台帳に附属していたので、旧土地台帳附属図と呼んだりします。

この明治時代にさかのぼる公図がさまざまな変遷を経て、現在法務局に保管されています。
公図は、厳密にいうと従来からの地図に準ずる図面(狭義)だけをいい、本来「地図」とは区別すべきと思われます。
しかし、慣習的に使われる公図という言葉は根強く残っており、「地図」を含んで広く公図(広義)と呼ばれています。

上記の理由により、法務局に備え付けられている図面は、本来備え付けるべき「地図」と、それが整備されるまでの間、暫定的に使われている「地図に準ずる図面」(公図)の2種類があります。

「地図」は、不動産登記法第14条に定める図面です。
「地図」という言葉はあまりにも広く一般的に使われすぎているので、それだけでは何を指すか分からなくなってしまいます。

ですから、一般の地図と区別するために、法務局の地図はその規定を定めた条文から「14条地図」と呼びます。
「14条地図」に該当するためには、ある一定水準以上の精度が要求され、その大半は国土調査による図面です。
昭和26年制定の国土調査法にもとづいて、国土全体について新たな測量作業が開始されました。

この測量作業は正確には地籍調査というのですが、一般的には国土調査と呼ばれています。
国土調査により作成された図面は「地籍図」といいます。
一定の要件を満たす正確な図面であれば、14条地図として扱われます。
該当する地図としては、法務局が作成する地図や国土調査による地籍図、土地改良法による土地所在図と、土地区画整理法による土地所在図です。

14条地図が整備されるまでの暫定措置として、従来からの公図を「地図に準ずる図面」として公開しています。
つまり、14条地図が整備されていない土地については、従来からの公図が「地図に準ずる図面」として使われています。

国土調査は昭和26年に始まるので、古い図面は精度が低く、それらは地籍図といっても「地図に準ずる図面」として扱われます。
「地図に準ずる図面」は14条地図に比べ、方位・形状・縮尺のいずれも正確さには欠けます。
しかし、「地図に準ずる図面」は現在の測量に比べて精度は悪いものの、土地の境界の位置を決めるには有効な資料となり得ます。

不動産契約の際に重要となる土地の境界は、公図によって決められています。
明治時代に作られた旧土地台帳附属地図などの図面に書かれている、土地と土地との境の線が真の境界、筆界となります。

地租改正や地押調査では、明治政府が全国各地に測量の専門家を派遣する人的余裕は無かったため、測量は地方の役人に任されました。
しかし役人はその業務を村の人間に丸投げして、村の人間が自分たちで地図を作るように指示したのです。

そこで、隣との境界や道路との境界など、村の人間同士の話し合いで決めて作りました。
このように、測量の素人が作った土地の地図が、最初の公図です。

測量機会もない時代に適当に作った地図ですが、これしか土地の境界を示した公的な地図はありません。
公図は、「明治時代の人々が自分たちの住む土地で勝手に決めた」地図といえます。
その後、その公図を修正(分筆や区画整理など)するときには正確に測量し直して、公図をアップデートしています。

素人によって測量された正確性に欠ける公図ですが、土地の境界を決めるための資料としては有効です。
平板測量の経験があるとすぐに分かるのですが、土地の2点間の長さを計測する場合、平地では平板測量がしやすく、誤差はあるものの精度は保てます。

しかし、現在でも高低差がある傾斜地では2点間の距離は正しく測ることは難しく、誤差が大きくなる場合が多くなります。
それにも関わらず、当時の陸軍やアメリカ軍が撮影した空中写真(航空写真)を見ると、意外と「地図に準ずる図面」にある土地の形状が正しいことが分かります。

ですから現在でも、この「地図に準ずる図面」がそのまま引き継がれていて、土地の境界を決める際には使用されているのです。
道路や隣地との位置関係や、土地の境界は直線であるか、折れ点があるかなどはある程度正しいとされていて、14条地図が備わっていない地域では重要な資料となります。