「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「抵当権について」です。

不動産契約の際、不動産の購入資金を工面するために住宅ローンを銀行などの金融機関で組むことになりますが、貸す側としては、万が一借りたお金を返済できないといった事態に備える必要があります。

債務不履行が起こった場合、お金を貸した金融機関側の対処として、債務者の土地や建物を担保として「抵当権」を設定します。

抵当権とは?

抵当権は、担保とした不動産を、担保提供後も所有者に使い続け(使用収益)させながら、債務不履行の場合には貸金返還のためその不動産を競売などにかけて売却し、その代金から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができる権利です。
抵当権は、民法第369条により「抵当権の内容」として定められています。

債権者は担保権の有無によって分かれていて、担保権を持っている「担保権者」と、担保権を持たない「一般債権者」に区別されます。
債権者の支払いが不可能となって、破産などの法的手続きが開始された場合、担保権を持たない一般債権者はすべて平等に扱われて、債権額にもとづく按分(比例配分)によって弁済を受けることになり、このことを「債権者平等の法則」と呼びます。
一般的に、按分による弁済額は、本来の債権額より少なくなってしまい損害を受けることになります。
担保権を持たない一般債権者は、担保権者と違って優先的な弁済を受けられませんので、その結果です。
もっと有利な弁済を求めるのであれば、担保権(抵当権または根抵当権)を設定し、優先的に弁済を受ける権利を確保する必要があるのです。
担保権者は一般債権者より優先的に弁済を受けることになり、一般債権者は担保権者が回収した残りを平等に按分することになります。
しかし、担保権者に対する配当のみで配当原資が無くなった場合には、一般債権者は弁済を受けることができなくなります。

また、弁済の優先権は担保権者のなかでも順位付けがなされます。
抵当権の優先関係は登記の順位で決まりますので、1番抵当権者は2番抵当権者に優先して、2番抵当権者は3番抵当権者に優先して弁済を受けることができます。
これも担保権者と一般債権者の優先順位と同じように、先順位の抵当権者に対する配当のみで配当原資が無くなった場合、一般債権者はおろか、後順位の抵当権者も弁済を受けることができなくなります。

抵当権は建物や土地といった不動産を担保にするものですが、その効力は不動産に留まりません。
抵当権を設定している不動産と一体になっている建物以外の物にも抵当権の効力は及びます。
ただし、土地と建物はそれぞれ独立した不動産とみなされますので、建物に設定された抵当権が土地に及んだり、土地に設定された抵当権が建物に及んだりすることはありません。

不動産と一体化している物を一般に「付加一体物」と呼び、建物以外の抵当権が及ぶ物とされるものですが、付合物・従物・果実がそれにあたります。
付合物とは、不動産から取り外すことが難しい石垣や立ち木、雨戸などが該当し、不動産を構成する一部として認められています。
現実的に不動産から引き離すことができない物が付合物とされています。
従物とは、付合物と同じように不動産の構成物の一部ですが、従物は不動産の所有権に属さずに独立した物をいい、例えばエアコンや畳が認められています。
抵当権の効力が及ぶかどうかは、抵当権の設定されたときに存在していたかどうかで決まります。
抵当権が設定された時点でその物があったのであれば、従物として認められる可能性があるといえます。
果実とは、一般のフルーツの意味ではなく、不動産用語で「物から生じる利益」のことで、「天然果実」と「法定果実」の2種類に分けられます。
天然果実とは抵当権のついた不動産で自然に産出される果物や野菜などのことで、法定果実とは抵当権のついた不動産から生じる家賃や地代などの金銭的利益のことです。
通常は、果実には抵当権の効力が及ばないとされていますが、債務不履行が起きた場合には果実にも抵当権の効力が及ぶ可能性があります。

ここまで抵当権の内容について触れてきましたが、抵当権を設定できるのはどういった人たちなのでしょうか。
抵当権をつけた者を「抵当権者」とし、所有している不動産を担保に差し入れた者を「抵当権設定者」といいます。
一般に、債務者本人が所有している不動産を担保にすることが多いのですが、会社社長が所有する不動産を、会社の借り入れのための担保として提供する例も多くあります。
このように、債務者本人以外の者が担保を提供することもできます。
また、抵当権者となる者は一般的に金融機関や会社であり、個人で抵当権者になるという人はそれほどいません。
親類関係や友人からお金を借りるときに抵当権を設定するというケースはあまり考えられず、個人の抵当権者というのは実質的に金融業者の場合が多いと思われます。
抵当権の設定状況というのは、債務者の信用状態を表す有力な材料となりますので、取引にあたっては相手方の所有不動産に担保設定をしている抵当権者の属性に注意を払う必要があります。

債権者である抵当権者は、貸金が返済されないという事態に陥った場合には、抵当設定した不動産を裁判所に申し立てて競売にかけ、競売代金の配当から債権を回収することになります。
抵当権にもとづいて競売を申し立てることを抵当権の実行といいますが、抵当権はほとんどの場合実行されることなく、債務の弁済によって消滅し、その効力を発揮することなく役割を終えます。
万一の場合にしか実行されることのない抵当権は、いわゆる最後の手段といえます。

抵当権に類似した権利として「根抵当権」というものがあります。
民法第398条の2第1項では、根抵当権を「所定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度において担保するため」の抵当権としていて、特殊な抵当権と位置付けています。
「極度額」というのは根抵当権により担保することができる「債権の合計額の限度」を意味します。
抵当権が担保するのは特定の額の債権です。
一方で貸し借りが繰り返し行われ、それにともなって債権額が変化してしまう取引関係もあり、商品売買取引や銀行取引がそうです。
継続的に商品を売買する取引では売掛額(債権額)は常に変動します。
また銀行から繰り返し融資を受けるときに、その都度抵当権を設定するのは非常に面倒となってしまいます。
こういった事情に対応できるように根抵当権はあります。
根抵当権は、貸借関係が何回も起こって債権額も変動する、継続的な取引関係から生じる債権を、契約で決めた極度額(上限額)まで担保します。
抵当権がすでに発生した特定の債権を担保するのに対して、根抵当権はこれから発生する不特定の債権を担保する点が大きな特徴です。