土地の登記面積と実際の面積

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「土地の登記面積と実際の面積」です。

土地の面積って?

売買物件の土地を特定する際には、登記簿に表示されている土地の面積を確認します。
契約書の物件目録にも「地積」という土地の面積を表示する項目があり、取引する物件の土地の正確な広さを把握しておくことは重要となります。

しかし、登記簿に表示されている土地の面積は、実際の面積と必ずしも一致しないことがあります。
登記上の土地面積と、実際の面積が一致しないことの原因として、明治時代の地租改正にまでさかのぼるということは、以前にもお伝えしたと思います。

簡単に復習しますと、当時の測量を任された人々は地租課税が少なくて済むように土地を実際よりも小さめに測ったり、測量技術が未発達で山林などは見取りで測ったりしたため、登記上の面積が正確ではない、といったことがよくあるのです。

そのため、実際に測り直してみると、登記面積よりも多いことがよくあって、これを「縄延び」と言ったりします。

その後、国土調査などの公的測量や、個人的な分筆などに伴って行われた測量により、正確な面積に登記し直された土地もあります。
しかしこのような機会がない場合には、登記上の面積は依然として昔の不正確な面積のままとなります。

公簿面積
登記簿のことを、公である国が整備・保管しているということから「公簿」とも呼びます。
登記上の面積であることを示すために、この公簿という言葉を使用して「公簿面積」といいます。

この言い方は、登記上(公簿上)の面積と、実際の面積が違う可能性を想定しながら登記上の面積をあつかうために使われていて、売買契約書において、「土地については、公簿面積による売買とする」といったように使用されます。

この表現が意味するところは、「登記上は○○㎡となっていますが、実際の面積はそれとは違う可能性があります。しかし、実際に計測するのは面倒なので、本契約では公簿面積でよいことにして売買します。」ということです。
測量する手間を省いて土地取引をしたい不動産業者側と、正確ではないものを土地面積の数字として出してしまっている国側の、それぞれの事情によってこのような使い方が許されているように感じます。

登記と実際が一致するケース
とはいえ、登記上の面積については登記されているすべての土地を疑う必要はありません。
以下の場合であれば、原則として登記上の面積と実際の面積が一致します。

1.分筆によって生じた土地
表題部の「原因及びその日付」欄に、「○○番より分筆」とある土地です。
分筆とは、1筆の土地の区画を変更して2筆以上に分けることです。
分筆によって、不動産は複数個に増えることになり、分筆するために行われる登記を分筆登記といいます。
分筆登記の申請には、一部の例外を除いて、分筆する土地の範囲および面積を確定するための地積測量図が必要となりますので、分筆登記の面積は実際に測った面積となります。

2.「地積更正登記」によって、正しい地積に直っている土地
表題部の「原因及びその日付」欄に、「錯誤」とある土地です。
「錯誤」とは、間違いや誤りの意味で使われます。
土地を測り直した結果、現在の地積が公簿面積と違うことが明らかになったときに行う更正登記を「地積更正登記」といいます。

3.国土調査が終了している土地
表題部の「原因及びその日付」欄に、「国土調査による成果」または「国土調査の成果による変更」とある土地です。
国土調査のなかの地籍調査では、1筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査するとともに、土地の境界(筆界)と面積を測量します。
国による正確な測量がなされた土地ということで、実際の面積とは当然一致します。

4.土地区画整理事業が終了している土地
表題部の「原因及びその日付」欄に、「○○年○月○日換地処分」とある土地です。
土地区画整理事業によって、土地はまとめて整地され区画整理されますので、その過程において実際の測量面積が出されます。
土地区画整理事業が完了した土地を「換地」といいます。

5.法務局による地図作成作業が終了している土地
表題部の「原因及びその日付」欄に、「錯誤 地図作成」とある土地です。
国土調査による測量と同様に、法務局においても登記所備付地図整備事業として、地図作成の作業を推進しています。
日本の不動産登記では、古い時代に作られた「地図に準ずる図面」(公図)が用いられている場所がありますので、精度の高い地図(14条地図)を法務局が作成・整備を続けています。

以上のような、実際の面積を測る機会があった土地は、登記上の面積(公簿面積)が実測面積と一致しており、表題部の「原因及びその日付」欄の記載によって判別することができます。

しかし、一般に売買契約書において、「公簿面積による」といったような但し書きがある場合には、実際の面積ではないという場合が多いことを覚えておきましょう。

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