不動産売買契約の特徴

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「不動産売買契約の特徴」です。

不動産契約とは、シンプルに言いますと法的効果を持った不動産に関しての約束です。
契約の目的を達成するために当事者が実行(履行)すべき義務(債務)と、義務(債務)が実行(履行)されないときの法的措置を取り決めることになります。

不動産の売買契約の特徴

売買契約では、売主が物件を引き渡し、買主は代金を支払うという形で当事者双方の債務が一対となります。
そもそも売買というのは、売主が財産権を買主に移転し、買主がそれに対して代金を支払う契約です。

財産権というのは簡単にいうと実在する「物」や、何かをしてよい「権利」のことです。
不動産に関しての売買の対象となる財産権は、不動産そのものの他にも、借地上の建物や、空中権、居抜き、信託受益権などさまざまな種類のものがあります。

日常的に多いのは不動産そのものの売買ですので、ここでは分かりやすく土地・建物(の所有権)の売買を前提として話を進めていきます。

売買とは、民法第555条において定められており、読んで字のごとく、「売り」と「買い」の一対の行為からなります。
売主は財産権を相手方に移転する義務(債務)を、買主は代金を支払う義務(債務)を負います。
このように、当事者の双方が債務を負う契約を、双務契約といいます。

民法第555条の「売買」の条文での「ある財産権を相手方に移転する」という売主の債務というのは、具体的には物件の引き渡しと所有権移転の登記という、ふたつの行為が必要となります。
これは不動産の特殊性を反映したものといえます。

この特殊性というのは、他方の動産(不動産以外のすべての財産)を考えると分かりやすくなります。
例えばコンビニで商品を買うときには、代金を支払って商品の手渡しを受け取ることで、売買行為は完結したといえます。

このような動産の場合には、その所有権を何も知らない第三者に主張するための「対抗要件」は引き渡す行為のみです。
ですから、店員から商品の手渡しを受けることにより、自由に使うことと、第三者への対抗要件を実現できることになります。

しかし、不動産の場合はレジ袋に入れて「はい、どうぞ」と手渡しで売買行為を完結することは当然できません。
そのため、動産であれば手渡しだけで済むことが、「引き渡し」と「所有権移転の登記」のふたつの行為が必要となり、両者が実現することで初めて財産権の移転が完了したといえます。

これまでは、売買契約の売主の義務のうち、所有権移転の登記については明文化されていませんでしたが、2020年から完全施行となる改正民法の第560条の「権利移転の対抗要件に係る売主の義務」において、売主が買主に対して所有権移転の登記などの、対抗要件を備えさせる義務が明文化されることになりました。

このように、不動産は一般的なもの(動産)とは異なる特徴を持っています。
その他の特徴としては、不動産には同じものがないという点があります。
不動産は、そのすべてがそれぞれ世界にひとつしかないものと言えます。

不動産としての土地は、有限である地面を分割したものですから、すべて所在する位置は違い、世界で唯一しかなく、そっくりそのまま同じものはありません。
この特徴によって、不動産は「不代替物」であると言われます。

また不動産は契約が完結するまでに時間がかかるというのも特徴です。
動産であれば、先ほど述べたような例のように、代金を支払って商品を受け取れば契約成立となり、完了します。
それに対し、不動産売買では一般的に契約が締結してからお金の支払い、物件の引き渡し、所有権移転の登記など、契約が完了するまでに時間がかかります。

そのため、「危険負担」に関して取り決めをしておくことも必要となります。
「危険負担」とは、売買契約を結んだあとに天災などの「危険」な不可抗力で売買物件が壊れた際に、その損失を売主と買主のどちらが「負担」するかということです。
契約完了まで時間がかかってしまうために、こういったリスクに対する取り決めをしておく必要があるのも不動産特有の特徴です。

不動産は契約の持つ効力が及ぶ期間が長いことも大きな特徴です。
不動産の特性として、その寿命の長さがあります。
建物は、取り壊さない限りは数十年スパンでの使用に耐えることができますし、土地は海に沈んだりしない限りは半永久的になくなることはありません。

そのため不動産契約の効力が発揮される期間も、そういった特性に対応して長期間となります。
売買契約では、契約締結後も長期間にわたる取り決めが必要となります。
賃貸借契約でも、定期借地・借家契約を除けば、実際は契約期間を更新・延長して長期間にわたって契約が続いていきます。
そのため不動産の契約書には、最初から時間経過による状況変化にも対応できるように、当初の契約内容を後から変更できる条項も付帯するようになっています。

以上に見られるように、不動産というのは通常の物とは違う、考慮すべき特徴があることがお分かりいただけたと思います。
そのため不動産の売買は、「売ります、はい、買います」との合意でその場で代金を支払って、商品を受け取って終わり、というわけにはいきません。

不動産売買契約の特徴としては、多くの場合が第1段階として契約を締結して、一定の期間が過ぎた後に第2段階となる代金支払い・物件の引き渡しが行われます。
例として住宅を挙げますと、住宅は人が生活する建物であり、この物件を売ることを決めたとしても売主はすぐに引っ越すことはできません。

住宅の売買代金は高額ですので、通常であれば買主は一括では支払えずに、融資を受けるための時間が必要となるでしょう。
引っ越しや融資申し込みは重大なことであり、売買契約を結び両者の意思を確認したうえで、その後にようやく開始することになります。
不動産の契約は段階的に時間差をもって少しずつ進んでいきますので、手付金や危険負担など、不動産に特有の取り決めが必要となってくるのです。

このように不動産売買契約というのはその不動産という財産権の特性上、一般的な物との契約とはかなり違ってくる部分がありますので、契約の際にはその特徴を理解しておくことが重要となります。