「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「不動産契約で知っておくべき契約締結の流れと注意点」です。

不動産を契約する機会は多くないので、契約手順がよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

予想外のトラブルを防ぐためにも、契約までの流れや、チェックすべき契約内容を知っておきましょう。

契約の基本を知ろう!

ここでは、不動産契約における基本的な事柄を解説していきます。

不動産契約の基本

不動産の契約は購入時と売却時で少し異なりますが、いずれも「宅地建物取引業協会会員」、または「REINS」の不動産会社への相談から始まります。

  • 売却時
    売却希望物件の査定後、不動産会社と媒介契約を結んで売りに出します。査定料は無料の不動産会社がほとんどです。売却が決まったら「売渡承諾書」に署名捺印し、重要事項の説明を受けたあとで売買契約書を作成します。
  • 購入時
    不動産会社に希望物件の相談をします。物件が決まったら、詳細を確認したうえで「購入申込書」に署名捺印しましょう。売買の条件が決まれば、重要事項の説明を受けたうえで、売買契約書を作成します。

このように、どちらの場合でも「重要事項」の説明を受ける必要があります。この説明は宅地建物取引業法で定められているため、必ず行われなければいけません。重要事項の説明は、宅地建物取引士が「重要事項説明書」に署名押印してから口頭で説明します。

重要事項説明書とは?

重要事項説明書には、主に「取引物件に関する事項」と「取引時要件に関する事項」が記載されています。専門用語による説明も多いので難しく感じるかもしれませんが、確認するべきポイントを把握しておけば、それほど難解ではありません。

重要事項説明書の記載内容や、チェックポイントをみていきます。

  • 物件の確認
    登記記録の内容が記載されているので、抵当権などの権利関係が問題なく整理されているかをチェックしましょう。
  • 法令上の制限
    建築基準法や都市計画法などによる土地や建物への制限を確認します。制限の対象になっている場合、予定どおりの建築や増改築ができないこともあります。
  • インフラについて
    電気、ガス、水道の設備をチェックします。私道がある場合は、私道の利用や権利に関する負担金の有無も確認しましょう。
  • 区分所有の場合
    マンションなどの区分所有では、権利関係や管理規約、修繕積立金などをチェックします。中古物件では、売主が修繕積立金を滞納しているケースもあるので注意が必要です。その場合には、買主が滞納額を負担することになります。
  • その他
    ローンのあっせんや預り金といった金銭貸借がある場合には、重要事項として説明する義務があります。

瑕疵担保保険

「瑕疵(かし)」とは、雨漏りや基礎部分に問題があるなど「本来の品質を保っていない状態」をいいます。このようなトラブルを避けるための制度が瑕疵担保保険です。

  • 新築物件の場合
    住宅の施工業者には「瑕疵担保責任」が義務づけられています。住宅施工業者は、新築物件の引き渡しから10年間、「基本構造部分に問題が発覚したとき」または「雨漏り」があった場合、無償で修理しなければいけません。これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」によって定められているので、新築住宅の購入者は10年間、瑕疵による被害から保護されます。
  • 中古物件
    中古物件は品確法の対象ではないので、瑕疵担保責任は売買時の契約で決まります。ただし、中古物件の売主は個人であることが多いため、「瑕疵担保責任は免除」または「数ヶ月の短期間」になるのが普通です。従って、購入した物件に瑕疵が発覚した場合には、自分で修復しなければいけません。このような中古物件のトラブルを防ぐために、「既存住宅個人間売買瑕疵保険」があります。なお、この保険に加入するのは、売主ではなく検査事業者です。

個人間売買における、瑕疵保険の流れをみてみましょう。

売主が瑕疵保険への加入を検査事業者に求める

検査事業者が物件を検査

物件に問題がなければ、検査事業者が保険に加入して保証を開始。物件に問題があった場合は、補修などを施すことで保険に加入可能となる。

物件購入後に瑕疵が発見した場合、買主は検査事業者に補修を請求することができます。補修費用は保険で賄われるので安心です。

このように、瑕疵担保責任の履行や保険契約の内容は大変重要です。契約時には、しっかり確認しておきましょう。

手付金とは

不動産契約では、買主が売主に対して「手付金」を払います。この手付金には3種類があります。

  • 証約手付
    契約締結を証明する手付です。
  • 解約手付
    手付金の放棄で契約解除が可能になります。なお、売主が売却をとりやめるときには、買主から受け取った手付金の倍額を返還しなければいけません。
  • 違約手付
    契約違反が発覚した場合には没収されます。

手付金は、売買契約締結の直後に支払うのが一般的です。なお、手付金の相場は、売買金額の5%から10%とされています。

不動産契約の流れ

ここでは、実際の契約までの流れをみていきます。

不動産会社を選択する

不動産各社の選択では、各社の特徴や評判の見極めが重要です。

全国展開している不動産会社は、ネットワークを活かした情報の収集や、離れている場所での不動産契約なども可能となります。地域に根付いた営業を得意としている不動産会社なら、その地域ならではの情報を熟知しているでしょう。

このような、不動産各社の特徴と合わせて、「宅地建物取引業の免許番号」などの基本情報も確認しておけば万全です。

契約の締結

売買締結までの流れは以下のようになります。

購入(売却)の申し込み

購入(売却)希望者との条件交渉

重要事項の説明

売買契約締結

申し込み時には「申込金」を支払うことがあります。相場は2万円から10万円程度で、申し込みを撤回すれば返還されます。

必要書類と引き渡し

不動産契約で必要となる書類には、どのようなものがあるのでしょうか。

まずは、売却時に必要な書類をみていきます。マンションや戸建てなどによって異なる書類もありますが、基本的には、ほぼ共通です。

  • 登記済権利書、または登記識別情報
    一般的に「権利書」と呼ばれている書類です。物件の購入時に法務局から交付されます。権利書を買主に渡して登記移転が完了すれば、所有権も移ります。
  • 印鑑証明書、身分証明書、実印
    本人を確認するための書類です。身分証明書は運転免許証などで構いません。なお、印鑑証明書は、発行されてから3か月以内のものが必要です。
  • 固定資産税評価額証明書
    納税額確認のために必要です。市区町村の役所で入手できます。
  • 境界確認書と測量図
    土地や戸建ての売買では必要になります。購入後のトラブル防止のためにも、境界線を明確にしておくことは重要です。書類は土地家屋調査士などに作成してもらいましょう。

なお、物件の購入時には「住民票」「実印」「発行から3か月以内の印鑑登録証明書」を用意します。

不動産契約の注意点

無用なトラブルを避けるためにも、不動産契約時に注意したい点や、確認すべき項目をしっかり押さえておきましょう。

不動産売買契約書はしっかり確認!

不動産売買契約書には、決まった書式がありません。法的には不動産売買契約書を作成しなくても、売主と買主の合意さえあれば契約が可能です。しかし、トラブルが発生する可能性を考慮すれば、不動産売買契約書の作成は必要不可欠といえるでしょう。

不動産売買契約書では、必ず以下を明確にしてください。

  • 売買代金の額
  • 支払い方法
  • 支払いの時期や
  • 手付金の扱い
  • 瑕疵担保責任の内容

契約解除は難しい

自己都合で解約する場合、手付金は返還されません。

手付金の相場は5%から10%なので、仮に4,000万円の物件を自己都合で解約すれば、200万円が戻ってこないことになります。

重要事項の説明から売買契約を結ぶまでには時間があるので、不安要素がある場合には必ず再検討をしましょう。

流れを理解してスムーズな不動産契約を!

難解なイメージがある不動産契約ですが、基本的な流れとチェックすべき項目を押さえておけば、スムーズに契約まで進むはずです。不動産会社とも相談しながら、納得のいく不動産契約を実現しましょう。