《Mr.リビンマッチが解説する》不動産契約の流れを知って購入から引き渡しまでスムーズ

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「Mr.リビンマッチが解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産契約解説サイト」今回は「不動産契約の流れを知って購入から引き渡しまでスムーズ」です。

購入したい物件の条件を提示して、やっと見つけた物件。それでは売買契約の流れはどうなっているのでしょうか。今回は申し込みから物件の引き渡しまで、数回に渡って行われる契約の流れをご紹介!また、契約の途中で気が変わった場合、手付金がどうなるかもチェックします。不動産の購入は長い時間が必要です。契約以外に引越しの手配などもありますから、スムーズに進められるようにしましょう。

不動産売買契約の流れ

購入のお申し込み(交渉依頼)

購入したい物件を見つけたら、不動産購入申込書(交渉依頼書)を提出します。購入したい物件の価格、代金をどのように支払うか、住宅ローン利用の有無や引渡し時期はいつ頃かなどを不動産購入申込書(交渉依頼書)を記入し、押印・記名をします。不動産営業担当者は不動産購入申込書をもとに売主に交渉して調整します。そして、物件について契約のための書類を作成します。

ローン事前確認

ほとんどの場合、不動産購入の際にはローンを組むようになります。ローンには、新築購入ローン、中古購入ローン、借り換えローンなどがあります。

まず自分の取引銀行、新築マンションの場合は販売元や施工会社などの関連銀行にローンが組めるかどうかの事前確認をします。そのとき、月々どの程度なら返済が可能か、何年ローンにするかなどを考えながら、シミュレーションをして最適なローンを探します。

重要事項説明

不動産物件についての法的な問題や状況、不動産売買の契約内容をきちんと理解するための重要事項説明です。

重要事項説明とは、売買契約を締結する前に不動産物件に関するあらゆる項目について説明するものです。不動産業に携わる宅建士が説明をすることになっています。物件について登記簿に記述されていること、建て替えをしたい場合の法的な規制、万が一の契約解除をしたい場合はどうするかなどが記載されています。この時点で、わからないことがないように、疑問に思ったことはどんどん質問しましょう。宅建士がきちんと答えてくれることになっています。

中古物件を購入する場合は、なぜ売却をしたいのかも質問しておく必要があります。近隣とのトラブルがある場合は、隣人に問題がある人がいるという可能性もあるので、購入を決定する前に隣人がどのような人かを確認する必要があります。中古物件の場合、売主との面会もあった方が購入後のトラブルが減少します。

売買契約を結ぶ

買主と売主が合意に達した場合、売買契約書を用意して、売買契約を正式に結びます。

売買契約を結ぶに当たって、取引内容、当事者の権利・義務等が掲載されている「不動産売買契約書」を読み上げて、最終的な契約の条件などを確認します。不動産物件の状況や設置されている設備などについて、確認します。

確認できたら、買主と売主が署名し、押印して正式に契約が成立します。このとき、買主が手付金を、価格の10〜20%支払うことが普通です。ただし、物件があまりにも高額な場合は10%といっても1千万円を超えてしまうこともあります。そういう場合は手付け金は1千万円を最高額にしている場合も多く見受けられます。

住宅ローンの申し込み

不動産の購入に、住宅ローンを利用して支払いをする場合は、売買契約締結後、住宅ローンを正式に契約します。契約する前に金融機関と保証会社の審査を受け、融資の可能性を打診しなければいけません。

【住宅ローンに必要な書類】

  • ローン申込書(銀行で用意してくれる用紙に記入します)
    個人情報に関する同意書
    団体信用生命保険・三大疾病保障特約・特定状態保障特約
  • 実印(共有で購入する場合は各々の実印)
  • 売買契約書(原本を提示し、コピーを提出します)
  • 印鑑証明書(住んでいる市区町村役所で3ヶ月以内発行のもの)
  • 住民票(家族全員記載)
  • 収入を証明できる書類(源泉徴収票添付給与証明書、確定申告書、住民税課税決定通知書など)
  • 購入する物件の詳細資料(事前審査はチラシ等で十分ですが、ローンの正式申し込みのときは不動産)
  • その他諸費用(ローン契約書貼付印紙代、保証事務手数料、保証料)
  • 本人確認書類(健康保険証、運転免許証など)

ただし、銀行によって違ってきますので、事前に必要書類を確認してください。

物件の最終確認

購入後にトラブルが起こらないように、物件を引渡す前に売主と買主が同席して、契約時に買主に渡された「物件状況等報告書」、「設備表」とを照らし合わせながら、不動産物件が書類に書かれている通りかどうか、引渡し可能な状態かどうかを確認します。

物件状況等が報告書に記載されているかどうかひとつずつチェックしていきます。

中古物件の場合は特に、雨漏りやシロアリの害、建物の主要な部位の木造部分に腐蝕がないかどうか、給排水設備の故障などが設備表の内容と一致しているかどうかを確認します。

一軒家の場合は隣地との境界線についても明示してもらうことを忘れないようにしましょう。

残代金の支払いと物件の引渡し

残代金を支払って引き渡し手続きをします。残金は、銀行から借りるローンで支払われ流場合、「住宅ローン実行」といいます。銀行から直接不動産会社に振り込まれます。【フラット35】や、民間の住宅ローンの金利は、残代金支払いの時の金利が適用されます。

引き渡しは、登記申請、つまり抵当権抹消、所有権移転などを司法書士にしてもらいます。引き渡しが行われた後の税務に関する手続きも確認しておきましょう。

固定資産税や都市計画税、管理費等を支払います。固定資産税は、その年度分の残りに関して売主に支払われます。しかし、これは法的に決められているわけではなく、不動産取引の習慣です。1月1日の所有者に対してその年度分の税金がかかってくるので、戸惑うことが多いかと思います。取引前に固定資産税についての支払いはどのようになるのかを確認しておいた方が良いでしょう。

【引き渡し時に必要なもの】

  • 残代金
  • 仲介手数料の残額
  • 固定資産税、都市計画税、管理費等の清算金
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(抵当権設定時のみ)
  • 住民票(所有権移転登記用)
  • 本人確認書類

不動産を売却して新居を購入したい場合

不動産を購入した場合の契約の流れについてお話をしました。しかし、中には今持っている物件を売却して購入しようと考えている人もいるでしょう。そのような場合は、流れが少し複雑になります。

住み替えの時期が決まっている場合は、購入時期を優先して考えなくてはいけません。また、住み替えの予算に制限があり、売却価格によって購入物件が変わる可能性がある場合もあります。

売却と購入をある程度同時に並行して進めて行く場合、現在の住居の買主と新居の売主との引き渡し時期がちょうど良いかどうかが問題になります。とても良い条件ですぐに買主が現れた場合は、一時的に賃貸住宅に住まないといけない場合も考えておく必要があります。

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、少し複雑です。現在の住まいの買主と新居の売主の引き渡し時期などがうまくかみ合うように調節しなくてはいけません。

あとで気が変わった場合はどうしたらいい?

契約の締結前に支払った申込金は、宅建業法47条の2第3項によると、取引の相手が申し込みの撤回をしたい場合、受領した金銭を変換することが規定されています。自己都合のキャンセルであっても、返還が義務付けられています。

ただし、申込金と手付金は違います。売買契約をしたときに支払われた手付金は契約によって特別な定めがない場合、手付金は解約手付とし、買主は手付放棄、売主は手付倍返しをして契約を解除できます。

しかし、すでに物件の引き渡しの段階になっていれば、違約金の支払い義務が生じる場合があるので、じっくり考えなくてはいけません。

不動産契約は慎重に!流れを知って対処しよう

不動産契約の流れを紹介しました。購入しようと決心して、物件の引き渡しまで、何度も契約事項が生じ、必要書類もたくさん必要です。購入しようと思ったら、すぐに対処できるように流れを頭に入れておいてくださいね。

不動産購入は一生の間に何度も起きることではありませんから、じっくり考えて、後悔しないようにじっくり選んで、契約に臨みましょう。

2 Replies to “《Mr.リビンマッチが解説する》不動産契約の流れを知って購入から引き渡しまでスムーズ”

  1. 今度家を買おうか悩んでいます。今は賃貸に住んでいますが、購入となると慎重に話を進めていきたいけど、不動産について全く詳しくない自分では最善ではない契約になっても全く気付かないかも、気づいたとしてももう遅いかも…と思って調べていてここにたどり着きました。自分は住宅購入についての記事がすごく参考になりましたが、他にも土地の売却なども知識として知っておいたら特になりそうですし読んでみます。

  2. Mr.リビンマッチがお送りする不動産売却入門(https://sumaistardeta.com/)でもコメントさせて頂いたものです。契約書の作成の流れとか勉強になりました。まだまだ不動産売買や土地活用について初心者なので、こちらのサイトも参考にさせて頂いています。初心者のわたしでも読みやすいので助かってます。リビンマッチサイトでの利用者の声までまだ至っていないので、いつかはリビンマッチサイトにもMrリビンマッチのサイトを参考にしてよかったと記載したいですが・・

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