不動産契約を解約した時に仲介手数料を支払う必要がある?

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「リビンマッチ・不動産契約解説サイト」今回は「不動産契約を解約した時に仲介手数料を支払う必要がある?」です。

不動産契約では欠かせない仲介手数料ですが、「解約をした場合に仲介手数料を支払う必要があるのかどうかよくわからない」という方も多いのではないでしょうか。

ここでは、解約時の仲介手数料はどうなるのかをケース別にみていきます。ぜひ、不動産売買の参考にしてください。

仲介手数料とは

そもそも仲介手数料とは、どのような性質を持った費用なのでしょうか。改めてみていきましょう。

成功報酬として支払うもの

仲介手数料は法律で「媒介報酬」と呼ばれているので、媒介が成立して初めて支払う「成功報酬」という意味合いの費用です。したがって、契約が成立しなかった場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産業者と契約を結んでも、契約が「成立」しなければ仲介手数料は不要です。事務手数料や広告費などと称してキャンセル料を請求してくる不動産業者もいますが、それは悪質業者の典型例なので、契約の前に、キャンセル料などの費用が発生するのかどうかを確認しておきましょう。仲介手数料以外のキャンセル料は不当請求です。

仲介手数料率

売買された金額によって仲介手数料率は変わってきます。以下の表を見てください。

取引額 仲介手数料率の上限
200万円以下の部分 取引額の5%
200万円超え400万円以下の部分 取引額の4%
400万円を超える部分 取引額の3%

この仲介手数料の限度額は「宅建業法第46条」によって定められています。なお、仲介手数料が「成功報酬」という性質を持っているため、売買契約の前に媒介契約を結び、報酬金額や支払いをする時期を媒介契約書に記載する必要があるので注意が必要です。

  • 仲介手数料の計算方法

仲介手数料の算出方法は少し難解です。表の「取引額」を見ると、「~の部分」という記載になっていますが、これが問題となってきます。

例えば、1,000万円の売買を行った場合、1,000万円の3パーセント=30万円+消費税が仲介手数料の上限となるように見えますが、この計算方法は誤りです。

正しくは、1,000万円をそれぞれの「部分」に分割して計算します。

例:1,000万円の物件を取引した場合

「200万円」(200万円以下部分×5%=10万円)+「200万円」(200万円超え400万円以下部分×4%=8万円)+「600万円」(400万円超え部分×3%=18万円)=仲介手数料上限額36万円+消費税

このように、1,000万円を「200万円+200万円+600万円」に分けて考えます。

取引態様の種類

不動産の売買契約は、いくつかの「態様」に分かれます。この「態様」とは、不動産取引時における不動産業者の「立場」とも言い換えることができるでしょう。

態様の違いは以下のようになっています。

  • 売主 不動産会社が「所有」している不動産を売却する場合
  • 代理 不動産会社が売主から委託されて物件を売却する場合
  • 仲介、媒介 不動産会社が買主と売主の間に入って交渉や手続きを行う場合

取引態様によって仲介手数料が必要になる場合と、不要となる場合があるので確認しておきましょう。

取引態様 不動産売却時 不動産購入時
売主 不要
代理 必要 不要
仲介、媒介 必要 必要

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売主と買主の合意によって売買契約が成立した時点で請求権が発生しますが、支払いのタイミングは売買契約で決められることになります。そのため、業者によって仲介手数料の支払いのタイミングは違います。

一般的には、売買契約を締結した時に仲介手数料の50%、引き渡しや決済時に残りの50%を支払います。また、仲介手数料の支払いのタイミングを「物件引き渡し後に100%」としている不動産業者もあります。

  • トラブルに注意

売買契約が成立した時点では取引は完了していないため、契約成立の段階で仲介手数料を満額支払うのはトラブルの原因にもなりかねません。

なお、契約時に50%、取引がすべて終わった時点で50%という支払方法は、トラブル防止のための旧建設省による行政指導が、現在でも慣習として続いています。

ただし、法律で「仲介手数料は半額ずつ支払う」と定められているわけではありません。あくまでも仲介手数料の請求権は「売買契約が成立した時点」なので、2回に分けて支払う場合でも、単に「請求権の保留」という形になっていると考えられています。

売買契約後の解約でも仲介手数料の支払いが不要な場合

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約成立前にキャンセルした場合には、仲介手数料を請求されることはありません。では、売買契約が成立した後に解約した場合はどうなるのでしょうか。

解約の理由によっては、仲介手数料を支払わなくてもよいケースがあります。まずは、支払う必要がない事例をみていきましょう。

契約取り消し

具体的には、「脅されて契約した」、「騙されて契約してしまった」などのケースがこれにあたります。詐欺や脅迫の類だったとしても、本人の意思で契約していることには変わりないので、契約は有効とみなされます。ただし、騙された、脅されたなどした側が契約を取り消せば契約は無効となり、仲介手数料は請求されません。なお、契約内容を認めて、そのまま契約を成立させることもできます(追認)。

解除条件

不動産契約には、さまざまな解除条件があります。代表的なものとしては「ローン特約」が該当するでしょう。物件の買主が「金融機関から予定していた購入資金の借り入れができなかった」などという場合には、「ローン特約」によって売買契約を解除できるというものです。

売買契約の内容にローン特約があったとしても、契約自体は成立しているため仲介手数料は支払いますが、ローン特約によって契約が解除されてしまったら、支払った仲介手数料は返却されます。

停止条件

解除条件とは逆の効力を持つ条件です。具体例としては「借地権の売買」が挙げられるでしょう。借地権は、地主が承諾しない限り売買することができません。例えば、停止条件を「地主の承諾」として売買契約を結んだ場合、契約は「地主が承諾した時点」で成立します。

地主が承諾しなかった場合には契約も成立しないため「停止」となり、仲介手数料を支払うことはありません。そのまま契約解除となっても、仲介手数料は不要です。

「ローン特約」を停止の条件にすることもできますが、この場合は、銀行などで融資を受けられた時点で契約の効力が発生します。なお、ローン特約は解除条件で利用される方が一般的です。

売買契約後の解約で仲介手数料の支払いが必要な場合

ここでは、契約成立後の解約で支払い義務が生じるケースをみていきます。

手付解除

不動産の売買契約では、売主に対して買主は取引価格の5%から10%の手付金を支払うのが一般的です。買主がこの手付金を放棄した場合、あるいは、売主が手付金を買主に倍返しした場合には、売買契約を解除することができます。これは「手付解除」と呼ばれます。手付解除が行われた場合、特に落ち度がない不動産会社は仲介手数料を請求できるとされています。

ただし、売主はすでに手付金の倍返しをしているため、仲介手数料の請求をするのは酷であるという考え方もあります。また、契約を解除された買主は倍額の手付金を手にしているため、業者によっては買主側に仲介手数料を満額請求し、解除した売主側には1部を請求するという方法をとるケースもあります。

合意解除

買主、売主ともに合意があって契約解除した場合でも、仲介手数料は請求されるとされています。

債務不履行

「買主が代金を全く支払わない」、「売主が物件の引き渡しを拒否する」など、売買契約で示されている義務を果たさない場合には、債務不履行による契約違反となって売買契約は解除されます。

このケースでは仲介手数料は発生しない、あるいは減額されるという見解もあるため、業者によって対応は異なります。

なお、債務不履行によって不利益を被った側が損害賠償請求をする例もありますが、損害賠償の請求と仲介手数料には全く関連がありません。

仲介手数料の支払いが生じる解約条件をしっかりチェックしよう!

解約になる理由によっては、仲介手数料払ったり払う必要がなかったりするケースがあります。不動産契約をする前にはしっかりと契約内容検討して、余計な費用を発生させないように気をつけましょう。

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