こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~不動産契約とは?~です。
リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。

多くの不動産取引では大きな金額が動きます。また、複雑な法律もかかわります。したがって、不動産取引にあたっては契約の内容をよく確認することが重要です。とはいえ、法律の専門家でない一般人が不備のない契約を結ぶことは難しいでしょう。

そこで活躍するのが宅地建物取引士という国家資格を持つ宅地建物取引業者、いわゆる不動産会社です。不動産会社は、不動産取引における法律の専門家でもあります。不動産会社に不動産取引の仲介を依頼すれば、法的なトラブルは起こりづらいでしょう。

ですが、不動産会社にすべてをお任せしてしまえばよい、というわけではありません。不動産会社に悪意がなかったとしても、不利な契約内容になっている可能性があります。宅地建物取引士は、重要事項を説明する義務は負いますが、契約書の内容すべてを説明する義務は負わないためです。

古くより「知は力なり(knowledge is power)」といいます。また「法の不知はこれを許さず」という言葉もあります。法律の専門家ではない私たちも、不動産取引に関する基礎的な法律の知識は持っておくべきでしょう。

日本最大級の不動産ポータルサイト「リビンマッチ」は、リビンマッチコラムという独自の不動産メディアを持っています。不動産の基礎知識、専門コラム、利用者の声、不動産会社のインタビューなど、不動産に関する記事が満載されています。リビンマッチコラムには、不動産契約に関する記事も多く掲載されています。

ここではリビンマッチコラムに掲載された不動産契約にかかわる記事のうち、私が勉強になったものを要約してご紹介します。みなさまもリビンマッチコラムで不動産契約の情報を集め、よりよい不動産取引を実現しましょう。

不動産契約に関する基礎知識

まず、売り手と買い手が結ぶ契約について知りましょう。リビンマッチコラムから、不動産契約に関する基礎知識を解説した記事をご紹介します。

売買契約書と重要事項説明書

不動産の売買において、特に重要な書類は売買契約書と重要事項説明書です。リビンマッチコラムの「不動産売却に必要な書類とは?あれば役立つ書類も併せてご紹介!」より、それぞれの概要をご紹介します。

売買契約書
物件購入時の売買契約書には、契約や引き渡しをした日付や売買金額、手付金の支払いや物件の状態が詳細にかかれています。

重要事項説明書
取引対象の物件について登記などが書かれています。また、物件を売買するにあたっての取引条件についても記載される書類です。買主に対して、宅地建物取引士が重要事項を説明する義務があり、その際に使用される書類です。

出典:不動産売却に必要な書類とは?あれば役立つ書類も併せてご紹介! | リビンマッチコラム
https://www.lvnmatch.com/column/sell/column-sell/required-documents-sell/

契約書に書かれた内容は、法的な効力を持ちます。いったん契約を結んでからトラブルが発生した場合、契約書の内容にしたがって処理を進めることになります。おっくうかもしれませんが、契約書にはすみずみまで目を通し、すこしでも疑問点があれば取引相手や不動産会社に確認しましょう。

公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」というサイトでは、不動産売買における契約書のチェックリストを公開しています。契約書をチェックするときの参考にするとよいでしょう。

不動産ジャパン「不動産基礎知識・買うときに知っておきたいこと」9-2 売買契約のチェックポイント
https://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/images/pdf/9_2_list.pdf
※リンク先はPDFです。

不動産会社に仲介を依頼するなら、ほとんどの場合は売買契約書の作成も不動産会社が行います。売り手や買い手は、チェックポイントに該当する項目が明記されているかどうか、ご自身にとって無理な条件や極端に不利な条件がないか、といったところを確認しましょう。

契約を守れなくなったときはどうすればいい?

いったん締結した契約書の内容は、基本的には守らなければなりません。ですが、どうしても契約を守れない場合はあるでしょう。どのような場合、契約を解除することができるのでしょうか?

リビンマッチコラムの「売買契約の解説」に答えがありましたのでご紹介します。

売買契約を締結すると、契約は成立してしまっているので、売主・買主双方は契約内容成就のために努めなければなりません。しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合に、一定の要件に該当すると契約が解除できるようになっています。

1、手付金を放棄して解除
売買契約の際、買主から売主に支払われる手付金ですが、これを放棄することで売買契約を解除することが可能です。契約の履行に着手する前に買主は支払った手付金を放棄、売主は手付金の倍額を償還すれば売買契約の解除が可能です。
2、引き渡し前の滅失
売買契約を締結した後、売主から買主に不動産が引き渡される前に、火災・地震・台風といった災害で物件が滅失した場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。
3、瑕疵担保責任による解除
取引する不動産に重大な瑕疵があった場合、その瑕疵により売買契約の履行が不可能な場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。
4、特約による白紙解除(ローンなど)
売買契約締結時点で融資が確実に受けられるかはわからないことがほとんどです。売買契約締結後、融資が受けられなかったり減額されたり住宅ローンが受けられないなど、買主が契約を続行できなくなってしまうと、売買契約は解除することができます。

出典:不動産売却の注意点 契約や内覧対応で注意したいポイントとは? | リビンマッチコラム
https://www.lvnmatch.com/column/sell/column-sell/attention-sell/

不動産会社との媒介契約に関する基礎知識

ここまでは売り手と買い手が結ぶ契約について解説した記事をご紹介しました。

ここからは不動産会社と結ぶ契約について解説した記事をご紹介します。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

不動産会社に不動産取引の仲介を依頼する場合、売り手・買い手との間で取り交わす契約の他に、不動産会社と取り交わす媒介契約があります。媒介契約の種類は以下の3つです。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

リビンマッチコラムにそれぞれの特徴を解説した記事がありましたのでご紹介します。

一般媒介契約
複数の不動産会社に買い手を探して貰うことのできる契約です。契約者にとっては買い手を探すための選択肢が広がるというメリットがありますが、不動産会社にとっては他社が売却を決めると利益(仲介手数料)を得られないというリスクがあります。このため不動産会社は、売却に力を入れにくくなってしまいます。
専任媒介契約
一社の不動産会社とだけ契約し、買い手を探してもらう契約です。一社のみなので不動産会社は利益が得られやすく、積極的に活動してもらえることが多いです。信頼できる会社が見つかれば専任媒介契約を選択するといいでしょう。なお、依頼者自らが買い手を見つけた場合は、売買契約を交わすことができます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と概ね同じですが、依頼者自ら買い手を見つけても売買契約できないという特例があります。

出典:売買契約の解説 | リビンマッチコラム
https://www.lvnmatch.com/column/sell/column-sell/attention-sell/

それぞれの契約形態は、一長一短です。どの契約形態を選ぶべきか悩ましいところですが、まずはどのような契約形態があり、それぞれのメリットとデメリットについて把握しましょう。

どの契約を選べばいい?

さきほど述べたように、不動産会社と結ぶ契約には3種類の形があります。3種類の契約にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。不動産会社から見た場合、どの契約がお勧めなのでしょうか?

リビンマッチコラムにて、株式会社ハウジングサクセスの金子代表へ「どの媒介契約がお勧めか」についてインタビューした記事がありましたのでご紹介します。

金子代表はリビンマッチのインタビューに対し「実住用・事業用関係なく一般媒介契約をお勧めしている」と答えています。その理由は以下の通りです。

金子代表「専任媒介契約や専属専任媒介契約は不動産会社がどんな形になってもお金になるので、だから勧めるんですよ」と依頼者さんにははっきり言うようにしています。
だからウチも専任媒介契約を頼んでもらった方が楽なのですが、そうやって楽をして稼ぐというわけではなく、一生懸命やって稼げばいいわけです。ですから、語弊なくいうならば一般媒介契約でも専任媒介契約でもこだわりがないということです。
その代わり一般媒介契約は基本的には3社まで、それ以上は頼まないでくださいと言っています。
リビンマッチ何故3社なのですか。金子代表お客さん自身が収集つかなくなるからです。依頼する会社が沢山あると言うことは、それだけ窓口が多くなります。不動産取引の経験が少ない一般の依頼者さんは窓口が多くなりすぎると混乱してしまいます。では何社くらいが理想的かと考えれば、人間の選択肢ってよく「3」って言うじゃないですか、だから3社ぐらいが一番良いと思います。リビンマッチではその3社はどうやって選べばいいのでしょうか。金子代表私が言うのは、大手・地場の不動産会社、あとはエリアが関係ある関係ない別として、個の営業マンを見てもう1社という感覚で3社選んでくださいと言っています。また、不動産会社を選ぶコツとして、余裕のある営業マンに相談した方が良いとも思っています。

出典:一般媒介契約か専任媒介契約か | リビンマッチコラム
https://www.lvnmatch.com/column/sell/column-sell/attention-sell/
より、発言者を明確にするよう整形。

なるほど、と感心させられます。一般媒介契約を依頼するのは3社まで、という点は特に参考になるでしょう。

他にも、西鉄不動産株式会社大手門店の佐藤店長へ「お勧めの媒介契約」をインタビューした記事がリビンマッチコラムにありましたので、ご紹介します。

佐藤店長は「契約形態にこだわるのではなく、その営業マンに不動産の売却を任して大丈夫かどうかが大切」と答えています。

リビンマッチ
不動産会社側からすると専任契約や専属専任契約を結んでほしいと思うのですが、売主様にお勧めの契約はどれなのでしょうか。
佐藤店長
結ぶ媒介契約の種類以上に、その営業マンに不動産の売却を任して大丈夫かどうかというところが一番大切だと思います。ただ、専任・専属専任媒介契約と一般媒介契約で大きな違いがあるのが、専任・専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が売主に売却活動の報告の義務があると言うことです。一般媒介契約の場合は売却活動の報告もいらないし、極端に言えば売却活動をしなくてもいいことになります。この点は大きな違いですね。
リビンマッチ
では、一般媒介契約では不動産が売れにくいのでしょうか。
佐藤店長
それも営業マンによって違うと思います。営業マンによってはほったらかしになる可能性があります。ただ、立地等が良い不動産であれば、一般媒介契約でも専任・専属専任媒介契約でも関係なくすぐに買い手は見つかるでしょう。

出典:最初の一歩。成功させる不動産売却は媒介契約選びから | リビンマッチコラム
https://www.lvnmatch.com/column/sell/interview-sell/nishitetsu04/
より、発言者を明確にするよう整形。

金子代表、佐藤店長、ともに共通しているのは「営業マンが重要である」といっていることでしょう。金子代表がいうところの「余裕のある営業マン」とは、お客様のメリットを優先しながら成果をあげられる優秀な営業マンのことです。これは佐藤店長がいうところの「不動産の売却を任せられる営業マン」と共通しています。一般媒介契約であろうと、優秀な営業マンであれば買い手を見つけられるわけです。

まとめ

法律の専門家ではない一般人が、不備のない不動産契約を結ぶことは困難です。したがって、宅地建物取引士という国家資格を持つ不動産契約の専門家、すなわち不動産会社が活躍します。ならば、法律の専門家でない私たちはすべて不動産会社にお任せしてしまえばいいのでしょうか?

いいえ、そうではありません。宅地建物取引士は契約書を作成し、重要事項を説明する義務を負いますが、契約書の内容すべてを説明する義務は負いません。宅地建物取引士に悪意がなかったとしても、不利な契約内容になってしまっている可能性はあります。

法律の専門家ではない私たちも、不動産契約にかかわる基本的な知識を押さえておくことは重要です。

また、不動産取引においては売り手と買い手の間で結ぶ契約のほかに、不動産会社と結ぶ契約もあります。不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類の形があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。どの契約形態がベストな選択か考えるためにも、それぞれの媒介契約の内容について知っておくべきでしょう。

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