こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~不動産契約とは?~です。
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日本は「新築信仰」と表現できるほど、家を買うなら新築、という価値観が長らく根づいていました。ですが最近では、中古物件を購入してリノベーションする、あるいはリノベーションされた中古物件を購入する、という選択肢を選ぶ人も増えてきました。リノベる、カチタスといった中古住宅再販事業者が成長していることからも、中古物件のリノベーションのニーズが高まっていることは間違いないでしょう。

特に子育てを終えた50代から60代のシニア層が、夫婦二人で住むには広すぎる持ち家を売却して、管理が行き届きやすい小さな中古物件を購入してリノベーションする、というケースが多いようです。

また、若年層の間でも、高価な新築物件を購入するより、安価な中古物件を購入してリノベーションしたほうがいい、という価値観が広がってきているようです。

このような住み替えの場合、中古物件の売却と中古物件の購入、ふたつの不動産契約を並行して行うことになります。売り手にも買い手にもなるため、中古物件の不動産契約についてよく知っておきましょう。

不動産契約のポイント

まず、一般的な不動産契約のポイントをおさらいしておきましょう。ここでは公益社団法人「全日本不動産協会」が示している売買契約のポイントを要約して紹介します。

契約は原則として自由

自由であるということは「自己責任で締結するもの」ということです。不動産契約は自己責任で結びます。重要な条件が不明確だと、後々のトラブルになりかねません。押印する前に、契約書へ隅々まで目を通し、少しでも疑問が生じたら不動産会社や売買の相手へ確認しましょう。売り手と買い手が契約内容にじゅうぶん納得してこそ、取引がスムーズに行えるようになります。

手付金の受け渡し

不動産売買においては、契約締結時に「手付金」と呼ばれるお金を買い手が売り手へ渡すことが慣習となっています。手付金はおおむね取引額の5~20%程度が相場です。契約の証拠になったり、やむなく契約を解除することになったときの保険金のような役割を担ったり、債務不履行時の違約金になったりと、重要な役割を果たします。

売買契約の際は、手付金がいくらになるのか、いつ支払うのか、手付金が返される条件はどのような場合か、といったことをしっかり把握しておきましょう。

不動産契約は簡単に解除できない

いったん契約を締結したならば、不動産の売買契約は簡単には解除できません。不動産契約にあたっては多額の金銭が動きますし、不動産は人の生活に直結するものです。売り手と買い手の双方に強い信頼関係がなければ、不動産契約は成立しないのです。

とはいえ、契約を解除できる場合もあります。ローン特約が最も分かりやすい例でしょう。これは買い手が住宅ローンを受けられなかった場合、買い手は無条件で契約を解除できる、というものです。

誰も、最初から契約を解除したいとは思っていません。ですが、万が一に備えて、契約解除の要件もしっかり確認しておきましょう。

瑕疵担保責任について

不動産の瑕疵(不具合)は、実際に住んでみなければわからないものです。買い手は不動産の引き渡しを受けるまで、不動産の状態を詳しく知ることができません。

したがって、引き渡された不動産に買い手が知りえなかった瑕疵があった場合、売り手が補償しなければなりません。これを瑕疵担保責任と呼びます。瑕疵担保責任は、売り手に悪意がなかったとしても発生します。売買契約を締結するときは、瑕疵担保責任の範囲、期間、補償の方法などをしっかり確認しましょう。

特に中古物件の場合、売り手も物件の不具合に気づかないことが多いため、万が一に備えて瑕疵担保責任に関する内容の確認は怠らないようにしましょう。

中古物件の売買契約で考慮したいこと

住み替えを検討しているかたの多くは、現在の持ち家を売却し、住み替え先の住宅を購入する資金にあてようと考えるでしょう。

では、あなたの持ち家はいったいいくらで売れるのでしょうか?不動産会社に見積もりを依頼したとき、どれくらいの値段が妥当なのでしょうか?

もちろん、売却にあたってはリビンマッチを利用し、複数社へ一括査定することをオススメします。ですが、ご自身でもあるていどの見当をつけることができます。あまりに安い査定額を提示されたなら、買い叩かれていると判断できるでしょう。逆に、驚くほど高い査定の場合には、どのような理由があるのか質問する根拠になるでしょう。

住み替え先の住宅についても、ただ安いというだけで決めるべきではありません。安さには必ず理由があります。あなたが気にしない、あるいは生活のうえで問題がない、ということが安さの理由なら、購入を決断してもよいでしょう。ですが、あなたにとって重要なことが欠けているために安くなっているなら、購入は見送るべきでしょう。

不動産契約を結ぶときは、不明確なことを明らかにすることがなにより重要です。特に住み替えは、新しい生活の第一歩です。心の底から納得できる住み替えを実現するためにも、すみずみまで納得できる不動産契約を結ぶよう心がけましょう。

いまの家はいくらで売れるのか

持ち家を売却するとき、価格を大きく左右するポイントが2つあります。

ひとつめのポイントは土地の価格、つまり地価です。角地である、アクセスが良い、といった要素で多少の変動はありますが、地価は国土交通省が公開している「国土交通省地価公示」や、同じく国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索サイト」でおおむねの価格を知ることができます。
※国土交通省地価公示:https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet
※不動産取引価格情報検索サイト:https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

ふたつめのポイントは、建物の価格です。建物は年月が過ぎると価値が落ちていきます。税制上は一定の価格で価値が落ちていき、最終的にはゼロと見なされます。例えば木造住宅の場合、減価償却期間は33年です。つまり1年につき33分の1の割合で建物の価格が下がっていくわけです。新築の状態から住み始めて15~16年ほど経過したなら、建物の価格はおおむね半分になります。

これらのポイントをふまえれば、おおむねの売却額についてご自身でも見当をつけることができるでしょう。想定より安値でも、高値でも、根拠をもって「なぜその価格になっているのか」と質問することができます。

税金にはご注意を

不動産の売却額が購入額を上回るとき、つまり住み替えのときに利益が出ると、所得税と住民税を納める必要があります。このときの利益計算は単純な「売却額-購入額」という計算ではありません。減価償却期間が終わっていない建物にはそのぶんの価値があり、税金を計算するときにも考慮する必要があります。

「売却額と購入額でプラスマイナスゼロになるから大丈夫だろう」と思っていたら数百万円の税金を納めなければならなくなった、ということになりかねないのです。

税金の計算は複雑ですから、相談料を渋らず税の専門家に相談しましょう。制度をうまく活用すれば、節税できる可能性もあります。節税できるかどうかの判断は、税の専門家でなければ困難です。住み替えのときには、事前に税理士や税務署へ相談しましょう。

中古住宅の買取も検討してみましょう

住み替えのときに難しいことのひとつが、売却と購入のタイミングを合わせることです。先に中古住宅を購入して住み替えておき、元の持ち家はあとからゆっくり探す、というパターンが理想的ではあります。

ですが現実には、買い手がなかなか見つからなかったり、売却のめどが立たないと購入のための頭金を作ることができなかったりと、スムーズにいかないケースも多くあります。

いまの持ち家を売却して次の家を購入するための資金にするなら、不動産会社に持ち家を直接買い取ってもらう「不動産買取」も考慮してはどうでしょうか。不動産会社に買い手を見つけてもらう「仲介」に比べると、売却額は安くなってしまう傾向があります。ですが、不動産会社が買い取ってくれるため、確実に次の家を購入するための資金を作ることができます。売却の時期についても融通がききますから、住み替えのタイミングを合わせるのも難しくありません。また、不動産買取の場合は売り手のあなたが瑕疵担保責任を負う必要はありません。

不動産会社はあなたから買い取った不動産をそのまま転売するか、リノベーションしてから売却することで利益を得ます。したがって、不動産会社に直接買い取ってもらう場合、どうしても安値になりがちです。なるべく高く売るためにも、リビンマッチの「不動産買取」で複数社から見積もりを取り寄せましょう

いわゆる事故物件について

いわゆる「事故物件」と呼ばれる住宅には、大きくわけて2つの種類があります。

ひとつめは「物理的瑕疵物件」です。具体的には雨漏り、水漏れ、シロアリ被害など、字面どおり物理的に問題がある物件です。

ふたつめは「心理的瑕疵物件」です。具体的には住宅内で殺人事件や自殺があった物件は、心理的瑕疵物件になります。

物理的瑕疵物件にせよ、心理的瑕疵物件にせよ、売り手は買い手へ瑕疵の内容を伝える義務があります。具体的には、重要事項説明書の特記事項に「告知事項あり」と書き、宅建士による契約時の重要事項説明において必ず告知しなければいけません。

では、社会問題にもなっている「孤独死」が起きた物件は「心理的瑕疵物件」になるのでしょうか?

結論から言うと、ほとんどの場合、孤独死が起きた物件は「心理的瑕疵物件」になりません。孤独死であろうと、病死や衰弱死には事件性がないため、自然死として扱われます。家族に看取られて亡くなる場合でも、独りで亡くなる場合でも、事件性がないなら「事故物件」には該当しないのです。

ただし、孤独死であっても部屋の状態がひどいものは「物理的瑕疵物件」になります。たいていの場合、特殊清掃業者と呼ばれる人々が徹底的にクリーニングすることで、亡くなる前とまったく同じ状態といえるレベルまで戻してくれます。クリーニングが入ると物理的瑕疵物件にも該当しなくなるため、孤独死があった物件は基本的に「事故物件」としては扱われないと考えてよいでしょう。

とはいえ、やはり「孤独死があったという事実そのもの」に抵抗を覚えるかたがいることも事実です。私の両親が住み替え先の住宅を探していたとき、実際にあったことをご紹介します。

新聞の折り込みチラシに、立地が良く、築年数も浅い平屋の物件が安値で掲載されていました。両親はすぐさま不動産会社へアポを取り、ちょうど実家へ帰省していた私も内見に立ち会いました。

その物件はとてもきれいで、防音や断熱もしっかりしていました。ざっと計算してみたところ、土地の値段しか勘定に入っていないような価格でした。チラシと違う物件を見ているのではないかと思ったほどです。ところが、内見が終わったところで、不動産会社の担当者がおそるおそる「実はここ、孤独死があった物件でして…」と切り出してきたのです。

担当者いわく「孤独死があったことが理由で買い手が付きづらく、もう建物には値段を付けていない状態である」とのことでした。土地の値段しか勘定に入っていないのではないか、という推測は当たっていました。告知義務がないにもかかわらず、孤独死があったことを伝えてくれたことに関しては、良心的な不動産会社だったといえるでしょう。

ちなみに、私の両親は「ちゃんとお祓いをすればいい」と言ってまったく気にせず、まったく関係ない「庭が広すぎる。歳を取ってからは管理が大変」という理由でその物件は見送ることにしました。

安さには理由がありますが、あなたがまったく気にしないで生活ができるのであれば、掘り出し物に出会ったといえるでしょう。

リノベーションのコツ

いまお住まいの持ち家に買い手が付きやすくなるようにリノベーションする、あるいは住み替えた先の家を暮らしやすくするためにリノベーションする、というケースもあるでしょう。

最後に、リノベーションのコツについても少し解説します。リノベーションで最も重要なことは、信頼できる業者とよくよく相談することです。

リビンマッチでリノベーション業者を選ぶ

リビンマッチを利用すれば条件にマッチする複数のリノベーション会社に無料で一括問い合わせできます。また、リビンマッチはプライバシーマーク認定企業ですから、問い合わせの情報は適切に保護されます。良い業者と巡り会うためにも、リビンマッチを存分に活用して多くの業者を比較検討しましょう。

予備予算を確保する

リノベーションの内容が決まり、工事がスタートしたらおしまい、というわけにはいきません。工事中に思わぬ問題が見つかり、予定外の費用がかかってしまう場合があります。例えば、水漏れや雨漏りによって壁の内部にカビが生えていた、ということはしばしば起こる事例です。リノベーションした家を売却する場合には、瑕疵担保責任を問われることにもなります。

追加の工事に備えて、予備の予算は必ず確保しておきましょう。予備費用の額についても、リノベーションを実施する業者へ「どのような事態が想定されるか」「どのくらいの予備予算を持っておいたほうがいいか」といったことを相談しておきましょう。

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