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不動産の契約にあたって注意深くチェックすべき項目のひとつが、瑕疵(かし)担保責任です。

不動産の取引では、売買が成立した後のトラブルを防ぐために、売り主へ「瑕疵担保責任」という法的な責任が生じます。「瑕疵」とは「不動産の不具合」のことです。売買が成立した後で買い主が不動産の不具合を発見した場合、売り主が事前に気づかなかったとしても、売り主がその不具合に対応する必要があります。

買い手は引き渡しを受けた不動産に不具合を見つけた場合、どれくらいの期間、どのくらいの範囲で対応してもらえるのか確認する必要があります。また、売り手も瑕疵担保責任について明らかにしておかないと、不当に長い期間、瑕疵担保責任を負うことになります。

さらに、民法の改正によって2020年4月から「瑕疵担保責任」という言葉は使われなくなり「契約不適合責任」となります。内容も改正されており、買い主に有利、かつ売り主に不利な内容になるといわれています。

ここでは不動産契約における瑕疵担保責任と、契約不適合責任について解説します。不具合に相当することはなにか。どのくらいの期間、どのくらいの範囲に及ぶのか。どのような形で責任を果たさなければならないのか。売り手の目線で注意したいこと、買い手の目線で注意したいこと。それぞれ項目をわけて解説します。

瑕疵担保責任について

まず、従来の「瑕疵担保責任」について解説します。瑕疵担保責任の内容を把握しておかないと、民法改正後の「契約不適合責任」について理解することが難しいためです。

瑕疵担保責任とは「契約締結時には知られていなかった不具合が見つかった場合、売り主が事前に気づかなかったとしても、売り主が責任を負う」というものです。売り主が気づきにくい瑕疵の例としては、壁裏のカビ、シロアリの被害、地盤沈下などがあげられます。不動産の買い手がこれらの瑕疵に気づいた場合、気づいてから1年以内に申し出ることで修復のために損害賠償を請求するか、不動産契約を解除することができます。

「内覧時には不具合に気づかなかったが、実際に住み始めてから不具合に気づいた」というケースを救済するために、瑕疵担保責任が設けられています。買い手は不動産の全てを事前に知ることはできません。具体例を挙げると、雨漏りは雨が降っているときにしか見つけられませんが、内覧時に雨が降っているとは限りません。売り手が雨漏りに気づかず生活していた、ということもありえます。

損害賠償の請求や契約の解除ができるとはいえ、何十年も瑕疵担保責任を負い続けるとなると、こんどは売り手の負担が大きくなりすぎてしまいます。一般的には瑕疵担保責任の期間を「引き渡し後から1~3ヶ月程度」として、契約書に記載することが多いようです。契約書に瑕疵担保責任の記載がなかった場合でも、最長で10年という判決が下っています。

なお、売り主が事前に気づいていながら告知しなかった瑕疵は、単純に告知義務違反となり、瑕疵担保責任の期間や範囲に関係なく売り主が責任を負います。

瑕疵担保責任免責について

契約書に「瑕疵担保責任免責」という特約条項が記載されることがあります。売り手が瑕疵担保責任を負わない、というものです。これは場合によっては記載せざるをえないこともある特約条項です。例えば、築年数が20年と長い中古物件の場合、探せばなにかしらの不具合が見つかるでしょう。「不具合があることを承知で購入してください」というわけです。

ですが、瑕疵担保責任免責は、基本的には買い手にとって不利な条件です。不具合を見つけたときに「売り手は不具合を事前に知っていたが、隠していた」ということを証明できれば損害賠償を請求することもできますが、隠していたことの証明は難しいものです。

なお、瑕疵担保責任免責の特約条項は、売り手が不動産業者(宅地建物取引業者)の場合には無効となります。また、売り手が事業者であり、買い手が消費者である場合も同様に無効となります。

瑕疵の種類について

よくある瑕疵はひとつ、他に気をつけたい瑕疵がみっつあります。それぞれについて以降で解説します。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は、いわばモノの不具合です。よくある瑕疵のひとつです。壁裏のカビ、雨漏り、シロアリ被害、配管の不具合などが該当します。また、土地の地盤沈下、土壌汚染なども該当します。多くの場合、瑕疵担保責任が発生するのはこの物理的瑕疵でしょう。壁裏のカビやシロアリ被害は気づきにくいものですし、調べるためには手間も費用もかかります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、聞けば住みたくなくなるような不動産情報のことです。これもよくある瑕疵のひとつです。その物件で殺人事件が起こった、自殺があった、火災で死者が出た、といったことが心理的瑕疵にあたります。ほとんどの場合、心理的瑕疵は事前に売り手が知っているであろう情報です。瑕疵担保責任よりは、告知義務に問題があるでしょう。

法律的瑕疵

不動産が、都市計画法、消防法、建築基準法などの法令に適合していない、あるいは法令によってなんらかの制限がかかっている場合、法律的瑕疵がある、といいます。都市計画法によって建て替えや増築が難しい、という場合は法令によって制限がかかっている状態であると見なせます。

法律的瑕疵が瑕疵担保責任に関わるケースとしては、売り主が法令の変更に気づいていなかった、というものが考えられます。とはいえ、仲介業者は現行の法律について熟知している必要がありますから、仲介業者を間に置かない直接取引の場合に問題となるでしょう。

環境的瑕疵

不動産の周囲に嫌悪感を感じさせる要因がある場合、環境的瑕疵に該当します。周囲に異臭を発する施設がある、マンションにおけるポンプ室からの震動音が響く、近隣住民が迷惑な行動を繰り返す、といったものが該当します。もっとも、環境的瑕疵は事前に気づきやすいものです。環境的瑕疵もまた、多くの場合は告知義務に問題があるでしょう。

契約不適合責任について

民法の改正により、2020年4月から不動産売買における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わります。瑕疵担保責任も契約不適合責任も「不動産の不具合について、売り主が責任を負う」という大枠は変わりません。

ですが、法律を解釈する根拠が変更となったため「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」とではさまざまな違いが発生します。ここでは法律的な議論については触れず、具体的にどのような影響が及ぶのか、という点を解説します。

主に買い主を保護する方向に改正されており、契約不適合責任のもとでは買い主の選択肢が広がっています。売り主の責任が大きくなっていますから、改正後の契約不適合責任については不動産業者とよく話し合いをして、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

追完請求ができる

追完請求とは、契約内容の通りになるよう追加で請求することです。不動産の場合は「直してください」という修補請求になります。例えば、引き渡しを受けたあとで壁裏のカビが見つかったときに「カビを取り除いてください」と請求できます。

従来の瑕疵担保責任では、まず「売り手が不具合を知っていたか否か」を明らかにしなければならなかったため、手続きが遅くなり、買い手にとって不利な状況でした。追完請求ならば「売り手が知っていたか否か」を問題とせずに「不具合があるので直してください」とストレートに請求できます。

どのように追完するかは、買い主が優先的に選ぶことができます。ただし、買い主が不当に負担を負うものでないなら、買い主が指定した方法とは別の方法で売り主が追完することもできます。例えば、雨漏りが発生したとしましょう。買い主が指定した修繕業者とは異なる修繕業者を売り主が手配しても、きちんと追完できるなら問題はない、というわけです。

代金減額請求ができる

追完請求をしても修復がなされないとき、あるいは修復不可能であると認められるときは、買い主が売り主に対して代金減額を請求することができます。直してもらえないなら、そのぶんの代金を減額してください、というわけです。

契約を解除できる場面が増える

追完請求をしても修復がなされないとき、買い手は契約を解除することもできます。従来の瑕疵担保責任では「契約目的を達成できない」とき、住宅でいうならば「住むことができない」ときに、契約を解除できる、という制限がありました。契約不適合責任の場合は、追完請求をしても修復がなされないことが「契約の不履行である」とみなされ、買い手が契約を解除できます。つまり、契約を解除できる場面が多くなったわけです。ただし、追完請求の内容が軽微な場合は契約を解除できないこともあります。

損害賠償を請求できる範囲が広くなる

瑕疵担保責任のもとでは、損害賠償を請求できる範囲は信頼利益のみでした。契約不適合責任のもとでは、損害賠償を請求できる範囲は信頼利益に加えて履行利益も含まれるようになります。

信頼利益とは「その契約が有効であると信じたために発生した損害」のことです。例えば、不動産登記に必要な費用、引っ越し費用などが該当するでしょう。信頼利益を請求するということは「支払う必要のなかった費用を返せ」と表現できます。従来の瑕疵担保責任のもとでは、この信頼利益のみを請求できました。

履行利益とは「その契約が履行されれば、その利用や転売によって得られたであろう利益」のことです。賃貸経営を目的に不動産を購入したところ、不具合があったために賃貸物件として運営できず利益をのがした、というケースが該当するでしょう。履行利益を請求するということは「得られるはずだったものを返せ」と表現できます。契約不適合責任のもとでは、信頼利益に加えて履行利益を請求することもできます。

瑕疵(不具合)が認められる期間が長くなる

瑕疵担保責任のもとでは、瑕疵と認められるものは「契約締結時」までに生じた瑕疵に限られていました。そのため、契約時に「引き渡しから3ヶ月と」いったように「引き渡しから」という文言を入れる必要がありました。

いっぽう、契約不適合責任のもとでは「契約履行時」までに生じた不具合も認められるようになります。不動産売買では一般的に、引き渡しによって契約が履行されたと判断されるため、わざわざ「引き渡しから」と文言を入れる必要がなくなりました。

契約不適合責任に対応するために

契約不適合責任が適用されることによって、売り主の負担は大きくなります。もちろん契約書に責任の範囲を明記することによって、契約不適合責任の範囲を定めることはできます。また、専門家による住宅診断(インスペクション)を行ったり、瑕疵保険に加入したりすれば、買い主へ向けて「安心して購入できる」とアピールするチャンスにもなりえます。

なお、売り主が負担を軽減するために様々な方策をとるということは、買い主が契約を締結する前に確認すべきことが増える、ということでもあります。買い主もまた、購入した不動産に不具合があった場合にどのような手段が取れるのか、知っておく必要があります。

まとめ:瑕疵担保責任と契約不適合責任

ここでは不動産契約における瑕疵担保責任と、2020年4月から適用される契約不適合責任について解説しました。

瑕疵担保責任は「契約締結時には知られていなかった不具合が見つかった場合、売り主が事前に気づかなかったとしても、売り主が責任を負う」というものです。

瑕疵担保責任で主に問題となるのは「物理的瑕疵」でしょう。壁裏のカビや雨漏り、配管の不具合は、住んでいる本人でさえ気づかないことがあります。瑕疵担保責任の期間や範囲については、売り主と買い主の両方が納得できるまで交渉すべきでしょう。

従来の瑕疵担保責任は「売り主も事前に気づかなかった瑕疵(不具合)」があった場合に限られていました。瑕疵担保責任にかわって2020年4月から適用される契約不適合責任は「契約の内容に合わないもの」があった場合、売り主がそのことに気づいていたか否かにかかわらず、買い主は売り主へ「直してください」という追完請求ができるようになります。

また、追完請求を通知し、期間内に追完が行われない場合、あるいは追完が不可能であると認められるときは、減額請求を行ったり、契約を解除したりできるようになります。

契約不適合責任に変わってからは売り主の負担が重くなります。また、買い手の見る目も厳しくなることが予想されます。これからは瑕疵保険へ加入する、専門家による住宅診断を実施する、といった対策を考慮する必要があるでしょう。

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